La gestion de biens immobiliers est une affaire connue pour être réservée aux professionnels. C’est pourquoi de nombreux particuliers et ménages font appel à une agence immobilière pour assurer cette tâche.
Gérer ses biens immobiliers
Les agences prennent généralement pour mission d’assurer la gestion locative et effective d’un bien immobilier. Elles s’engagent donc à rechercher un occupant pour le logement, à prendre en charge les démarches administratives et juridiques, à effectuer la gestion exécutive (effectuer des réparations mineures), etc.
Elle a un rôle d’intermédiaire entre le bailleur et tout prospect à la location ou avec l’occupant. Cependant la gestion immobilière peut tout à fait être effectuée par le bailleur lui-même.
Pour l’acquisition d’un actif foncier, un bailleur peut décider de créer une SCI, ou d’acheter le bien sous le principe de l’indivision. Deux options qui vont grandement influer la gestion immobilière qui en découle.
Créer une SCI pour gérer son actif foncier
Vous pouvez voir ici la procédure à suivre pour constituer une société civile immobilière. Sachez que cette forme juridique d’entreprise est plébiscitée par les bailleurs fonciers car elle confère une grande liberté de gestion, et présente de nombreux avantages pour une gestion immobilière à long terme.
Créer une SCI présente de nombreux avantages pour acquérir et gérer un actif foncier à plusieurs. Vous devez être au minimum deux personnes (morales ou physique) pour procéder à sa constitution. Elle permet de ne pas être soumis au principe de l’indivision lors de l’achat.
Le bien acquis appartient au capital de la société et pas aux personnes directement. Ces dernières deviennent donc des associés qui se voient reversés une part d’actions à hauteur de l’apport qu’ils ont fait pendant le processus d’achat.
Créer une SCI permet donc de transformer le capital foncier en capital papier (grâce à l’émission de titres) qui est nettement plus facile à gérer. L’autre point qui attire les bailleurs : une structure souple qui s’adapte à chaque cas de figure.
Le mode de fonctionnement et les pouvoirs de décision au sein de la structure sont à définir au cours de la rédaction des statuts. On peut ainsi adapter le mode de fonctionnement au cas par cas.
C’est pourquoi, même si ce n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé de passer par un notaire pour procéder à l’élaboration des statuts. Il pourra vous conseiller sur les clauses à insérer au regard de votre projet immobilier.
Créer une SCI, une fois chose faite, ne demande pas une gestion lourde au sein de la structure. Dans la majorité des cas, les associés optent pour un régime fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (IR). De ce fait, ils ne sont pas soumis de tenir une comptabilité minutieuse comme une société à but commercial devrait le faire.
C’est pourquoi de nombreux particuliers privilégient ce statut pour organiser leur gestion d’actif foncier. Il suffit de se réunir en assemblée générale chaque année pour dresser un rapide bilan de l’année passée et les projets pour l’année à suivre.
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Des avantages fiscaux
Un point à relativiser. Créer une SCI permet de déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposé que sur les bénéfices réels et non sur l’ensemble des loyers perçus. On parle dans ces cas-là, l’associé déclare ses revenus fonciers au régime réel.
Dans le cas où les revenus fonciers ne dépassent pas le plafond de 15000€, l’associé peut opter pour le régime du micro-foncier et bénéficier d’un abattement fiscal de 30% sur ses loyers déclarés (il ne pourra percevoir aucune autre déduction dans ces cas-là).
Enfin en cas de déficit foncier : l’associé peut déduire ce montant de sa base imposable taxable à l’impôt sur les revenus à concurrence de ses parts et dans la limite de 10.700 €.
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