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Tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité d’un LMNP

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De plus en plus de français se lancent dans la location en meublé non professionnel (LMNP), attirés par ce statut très avantageux qui offre de nombreux bénéfices fiscaux. En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes en effet soumis à un régime fiscal bien particulier : le régime des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC) et bénéficiez donc d’un statut d’entrepreneur, contrairement à la location nue.

Si ce statut présente de nombreux avantages, il est nécessaire également d’en connaitre les contraintes formelles et les possibles écueils afin de vous simplifier la gestion fiscal de vos biens immobiliers. Voici tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité d’un LMNP avant de sauter le pas.

Comment sont imposés les bénéfices d’un LMNP ?

En tant que loueur d’un bien immobilier meublé, vous relevez du régime des micro-entrepreneurs si les revenus que vous tirez de la location de ce bien ne dépassent pas le plafond imposé aux micro-entreprises (soit 32 900 euros). Ce statut vous permet ainsi de bénéficier d’un abattement forfaitaire et d’un barème fiscal progressif de votre chiffre d’affaire. Seule la moitié de vos ressources seront désormais imposée, ce qui représente une bonne option si vos charges déductibles ne dépassent pas ce seuil de 50 % (découvre plus d’infos sur cet article)

S’i; dépasse le plafond du régime des micro-entreprise, le loueur d’un bien meublé sera soumis au régime réel. Plus contraignant en terme de tenue de votre comptabilité, il vous permettra néanmoins de déduire de vos recettes les intérêts de vos emprunts, vos droits d’enregistrement, les travaux de réparation courant et l’amortissement sur la valeur de votre bien et sur les travaux plus importants. Au final, cela vous permet de réduire vos recettes, et donc les impôts que vous devez reverser.

Parmi les autres avantages fiscaux du régime réel, vous pouvez bénéficier d’une exonération complète de vos plus-values si vos recettes ne dépassent pas 90 000 euros par an. Vous échappez ainsi à l’ISF et pouvez transmettre votre patrimoine dans de meilleures conditions étant donné que votre régime fiscal est plus favorables en terme de droits de succession.

Quelles sont vos options fiscales pour amortir votre investissement ?

En tant que loueur d’un bien meublé, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les investissements réalisés pour sa mise en valeur. Ces amortissements devront néanmoins être comptabilisés dans un registre ou une comptabilité spécifique.

Si vous avez la possibilité de déduire une large gamme de coûts relatifs à la gestion de votre bien meublé (comme vos primes d’assurance, charge de copropriété, ou encore votre taxe foncière), le mode d’amortissement à retenir est souvent complexes et peut donner lieu à de possibles erreurs dans votre fiscalité.

Vous pouvez amortir jusqu’à 100% de la valeur hors taxes de votre bien (excepté le terrain), des frais d’acte et du mobilier (en savoir plus ici). La méthode d’amortissement est linéaire et formalisée sur une période et un pourcentage donnée selon la nature de votre amortissement. Pour les meubles et équipements, comptez par exemple 5 à 10 ans (soit 10 à 20 % pour chaque année). Si vous êtes déficitaire, le déficit généré par votre amortissement pourra être reporté sur vos bénéfices futurs.

Les autres obligations et avantages fiscaux des loueurs en meublé (LMNP)

Parmi les avantages dont vous bénéficiez en tant que loueur meublé professionnel, vous êtes exonéré de l’impôt sur la fortune. Pour les impôts locaux, vous serez soumis à une cotisation française des entreprise car la location de votre bien meublé est considéré comme une activité commerciale. Vous devrez également vous acquitter de la taxe foncière, mais non de la taxe d’habitation, car il ne s’agit pas de votre habitation personnelle.

En tant que LMNP, vous pouvez également bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, qui remplace le dispositif Duflot à compter du 1er septembre 2014. Il vous permettra notamment de déduire de 12 à 21 % du prix de votre bien de vos impôts sur une période de six à douze années (uniquement si vous le remettez à neuf).

Pour finir, si le bien meublé que vous louez fait partie de votre lieu de résidence personnel, vous n’aurez pas à payer d’impôt si le loyer que vous percevez est inférieur à 760 euros par an. (en savoir plus à cette adresse : http://www.investissement-lmnp.fr/)

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