On le sait : la terreur de l’investisseur locatif, c’est que son locataire ne puisse plus verser son loyer. Et là, c’est toute la pyramide qui s’effondre : difficulté à rembourser les mensualités du prêt bancaire, procédure d’expulsion qui, si elle est lancée, peut prendre des années… Il existe néanmoins une solution : la garantie loyers impayés. Mais que vaut-elle exactement ? Nous avons mené l’enquête.
Bailleur espère bon payeur
La plupart des petits bailleurs comptent sur les loyers versés par leurs locataires pour :
- Rembourser leur crédit immobilier
- Financer un complément de retraite indispensable.
Dans les deux cas, le manque à gagner en cas de loyers impayés peut mener à la catastrophe économique pour le propriétaire.
Cet article relaie une étude de 2014 qui estime à 2 ou 3% le taux moyen d’impayés de loyers en France. Un chiffre qui dissimule bon nombre de disparités en fonction de la géographie, de la taille du logement et du niveau des loyers. Cela semble peu, mais en période de crise économique et de forte augmentation de la fiscalité, le risque tend malheureusement à augmenter.
Se protéger des mauvais payeurs
Un mauvais payeur peut aisément mettre un propriétaire sur la paille, pour peu que celui-ci compte sur les loyers pour rembourser ses propres mensualités. En moyenne, une procédure d’expulsion dure 18 mois. Et elle entraîne un coût juridique : environ 1 800 euros. Sans compter les loyers perdus entre temps. En conséquence, mieux vaut faire en sorte de s’en prémunir.
Pour cela, deux solutions existent : la caution et la garantie loyers impayés (GLI), aussi appelée assurance loyers impayés (ALI).
Il existait jusque là une troisième solution, la garantie des risques locatifs (GRL) proposée aux bailleurs par l’État et l’organisme Action Logement ; mais elle sera remplacée, au 1er janvier 2016, par un dispositif plus contraignant destiné aux seuls locataires de moins de 30 ans justifiant de faibles ressources.
La caution est la solution idéale, puisqu’elle ne coûte rien. Son seul souci : le garant, qui prend en charge le paiement des loyers en cas de défaut du locataire, n’est pas à l’abri lui-même d’entrer dans une période de difficultés financières. Et parfois, la durée de la caution ne couvre pas toute la durée du bail.
Pourquoi souscrire une garantie loyers impayés ?
L’autre solution, très efficace, consiste à souscrire une garantie loyers impayés : elle vous met complètement à l’abri en cas de cessation de paiement par le locataire. Voici les modalités de garantie proposées par la plupart des contrats :
- Etre prémuni contre les loyers impayés (avec charges et taxes récupérables) ;
- Etre protégé en cas de litiges liés à l’exécution du contrat de location ;
- Récupérer les frais déboursés pendant le contentieux ;
- Bénéficier d’une prise en charge des dégradations éventuelles ;
- Bénéficier de la prise en charge de la protection juridique.
Attention, toutefois, aux plafonds d’indemnisation (notamment pour les frais liés au contentieux et la remise en état des dégradations éventuelles dans le logement), qui diffèrent selon les contrats.
Astuce : pensez à souscrire une telle assurance au moment de l’entrée d’un nouveau locataire. Si vous le faites en cours de bail, l’assureur pourrait se montrer méfiant : il penserait que vous avez de bonnes raisons de vouloir souscrire une garantie loyers impayés alors que tout se passait bien jusque là. Et réclamerait une prime plus élevée.
La garantie loyers impayés et ses inconvénients
La garantie loyers impayés est une solution sûre, mais elle a plusieurs inconvénients.
Premièrement, son prix : en moyenne, entre 2 et 4% du montant des loyers. Un tarif qui tend à augmenter, même si ce coût est déductible des revenus fonciers.
Deuxièmement : une garantie loyers impayés ne commence à vous indemniser que trois ou quatre mois après que l’impayé a été constaté. Certes, le paiement est rétroactif, c’est-à-dire qu’il court depuis le premier jour du sinistre. Mais, en attendant, il faut bien payer ses mensualités, car la banque, elle, n’a pas l’intention de différer les remboursements du propriétaire.
Troisièmement : la garantie loyers impayés remplace le garant. De sorte que les assurés n’ont pas le droit de demander une caution à un locataire – sauf s’il s’agit d’un apprenti ou d’un étudiant. Si le bailleur se fait payer par le garant, l’assureur peut annuler son remboursement.
Quatrièmement : il est important de respecter scrupuleusement la procédure définie dans le contrat de garantie loyers impayés. C’est indispensable pour ne pas prendre le risque de n’être pas remboursé à cause d’un vice de procédure.
Cinquièmement, enfin : compte tenu de l’augmentation des sinistres, les assureurs imposent des conditions drastiques à l’acceptation d’un locataire. Pour donner son feu vert, une compagnie peut réclamer du candidat qu’il présente :
- Un contrat de travail en CDI
- Des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer
Bref, des conditions qui pourraient en elles-mêmes vous prémunir contre les impayés, même sans garantie… Sachez, de plus, qu’il appartient au bailleur de vérifier que le locataire répond aux critères de solvabilité imposés par l’assureur. C’est seulement lorsque le propriétaire déclare ses impayés que l’assureur prend connaissance du bon respect de ces conditions.
Si vous avez confié la gestion locative à un tiers
Si vous avez confié la tâche de gérer votre logement locatif à un gestionnaire ou à une agence immobilière, c’est à lui de se charger de l’assurance. Il soumet lui-même le dossier à l’assureur et s’occupe des démarches en cas de sinistre. La gestion locative a néanmoins un coût : environ 9% des loyers.
On parle alors d’un « contrat de groupe », avec conditions et prime négociées auprès de l’assureur par le professionnel. Cette prime est généralement inférieure à celle que les assureurs proposent pour les contrats individuels.
Auprès de qui souscrire ?
Le propriétaire désireux de souscrire une garantie loyers impayés a le choix. Il peut le faire auprès de nombreux acteurs :
- Les compagnies d’assurance et les courtiers (Macif, Sacapp, Solly Azar, Suffren Assurances Associées…) ;
- Les banques (Crédit Agricole, Société Générale…) ;
- Les associations (Union nationale de la propriété immobilière).
Pensez néanmoins à comparer les prix en fonction des services proposés : puisque la plupart des compagnies proposent des contrats qui se ressemblent, n’hésitez pas à utiliser des comparateurs de devis (comme celui-ci) qui vous aideront à faire votre choix.