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Choisir le meilleur prêt immobilier sans apport

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Si vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, il est temps d’en passer par la banque afin de contracter un prêt. Mais voilà : vous n’avez pas d’apport. Le crédit doit couvrir la totalité du coût du bien choisi. Ce guide vous aidera à comprendre les subtilités du crédit bancaire et les meilleures solutions lorsque vous ne pouvez pas compter sur un apport.

Pour bien démarrer

Pour commencer, il s’agit de fonctionner par étapes. Vous devez avant toute chose :

  • Vérifier quelle est votre capacité d’emprunt : celle-ci correspond traditionnellement à 33% de l’ensemble de vos revenus nets et de vos charges
  • Comparer entre les établissements bancaires prêteurs, et pourquoi pas faire appel à un courtier en crédit immobilier qui aura pour mission de vous trouver le taux le plus avantageux

Puis, il vous faut prendre en compte trois variables qui détermineront votre crédit : la durée de remboursement, le type de taux et le type de prêt.

Quelle durée de remboursement ?

Il s’agit du nombre d’années qu’il va vous falloir pour rembourser la totalité du crédit, à compter en mensualités. Pour déterminer cette durée, il est donc important de calculer votre capacité d’emprunt : elle sera différente selon que vous pouvez rembourser 500€ ou 1 500€ par mois.

Généralement, un crédit court sur une durée allant de 15 à 25 ans. Du fait de l’augmentation de la durée de vie et de la hausse des prix dans l’immobilier, il n’est plus rare que les banques consentent à des crédits sur 30, voire sur 40 ans. Dans tous les cas, il s’agit d’une étape fondamentale pour laquelle il faut conserver quelques notions en tête :

  • Un emprunt de courte durée nécessite un remboursement mensuel élevé
  • Un emprunt de longue durée nécessite un remboursement mensuel plus bas
  • Plus la durée de l’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt du crédit est élevé : car alors le risque de non-remboursement est plus important
  • Un emprunt de longue durée augmente le coût final du crédit

Attention, donc, à l’effet d’illusion induit par l’allongement de la durée de remboursement : payer des mensualités moindres peut donner l’impression que l’emprunt coûte au final moins cher. En fait, c’est l’inverse qui est vrai, car le taux d’intérêt du crédit s’applique sur le nombre total des années. Ainsi, emprunter sur 30 ans plutôt que 20 implique de payer 10 années supplémentaires d’intérêts.

Ce simulateur vous propose de calculer la durée idéale de votre crédit avec le montant des mensualités correspondantes. Pour trouver a durée qui vous convient, il vous faut donc vous demander quel montant mensuel vous pouvez supporter tout en conservant une qualité de vie optimale (les fameux 33%).

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Les taux les plus courants

Le taux du prêt correspond au coût de votre emprunt : ce que vous allez payer en plus du prix d’achat du bien immobilier. Ce taux est la rétribution que la banque se verse pour supporter le risque de vous prêter de l’argent. Deux grandes familles de taux existent :

  • Le taux fixe est le plus courant. Un taux fixe offre une visibilité complète du coût des intérêts sur la totalité de la durée du contrat, puisque par définition il ne varie pas. L’inconvénient ? En cas de baisse importante des taux de crédit, vous devrez renégocier votre crédit avec votre banque, sans certitude d’obtenir satisfaction.
  • Le taux variable évolue annuellement en fonction d’un indice. Ce taux est systématiquement moins élevé que le fixe en début de prêt, mais il peut grandement évoluer au gré de la volatilité des marchés. Ce taux est particulièrement avantageux pour un emprunt de courte durée (6 ans maximum), par exemple si vous avez un apport important. Mais puisque nous imaginons ici que ce n’est pas le cas, ce taux s’applique sur un long terme et occasionne un risque de hausse de vos mensualités.

A partir de ces deux grandes familles, il existe des variantes dans les taux. Discutez-en avec votre banquier pour en savoir plus et pouvoir faire le meilleur choix.

Le type de prêt

Le type de prêt correspond à la nature du crédit : il détermine comment vous allez rembourser, avec quelles mensualités et avec quelles modifications possibles au cours du contrat.

  • Le prêt amortissable, le plus courant, consiste à rembourser immédiatement à la fois des intérêts et du capital. En début d’emprunt, les mensualités comportent surtout des intérêts et peu de capital ; en fin d’emprunt, beaucoup de capital et peu d’intérêts.
  • Le prêt à paliers, également « amortissable », stipule que la durée de remboursement est divisée en deux périodes distinctes avec des mensualités aux montants différents. Imaginez qu’à défaut d’avoir un apport financier pour votre crédit, vous obtenez au cours du contrat un belle augmentation de salaire : vous pourrez alors payer des mensualités plus élevées et réduire la durée totale de remboursement.
  • Le prêt lissé vous assure de conserver un taux d’endettement acceptable quoi qu’il advienne. Mais son intérêt consiste surtout en la souscription d’un second crédit lorsque vous en avez déjà un.
  • Le prêt relais s’adresse aux propriétaires qui veulent acquérir un nouveau bien immobilier sans avoir à revendre leur bien existant.
  • Enfin, avec le prêt in fine, vos mensualités ne remboursent que les intérêts. Vous remboursez le capital en une seule fois à la fin du contrat.

Regardez également les nombreuses aides au prêt immobilier qui peuvent s’adapter à vos besoins et vous permettre de moduler votre type de prêt ou votre taux d’emprunt.

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Le prêt immobilier sans apport : ce qu’il faut garder à l’esprit

Contracter un prêt immobilier sans apport a pour corollaire une durée de remboursement plus longue. Veillez donc à bien évaluer cette durée en fonction de votre capacité d’emprunt, afin de trouver le meilleur équilibre : payer des mensualités qui ne vous étouffent pas financièrement tout en n’étirant pas votre durée de remboursement sur un trop grand nombre d’années.

N’oubliez pas : calculez, comparez, demandez l’avis d’un courtier, renseignez-vous convenablement. Enfin, pensez que le paiement des frais annexes, correspondant aux frais de dossier, aux frais de notaire et aux intérêts intercalaires, est soumis à des règles déterminées par la loi Scrivener. Une protection supplémentaire pour l’emprunteur.

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