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Que faut-il savoir avant de signer une promesse de vente ?

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Promesse de vente

Vous êtes en quête d’un logement à acquérir et vous venez de trouver celui qui répond en tout point à vos souhaits ; c’est maintenant que les choses sérieuses commencent. Votre offre a été acceptée par le propriétaire, vous allez devoir prendre rendez-vous avec lui devant un notaire afin de signer une promesse de vente. Cet avant-contrat anticipe la vente finale et a pour fonction de garantir à l’acheteur la réservation du bien par le vendeur. Quoique moins contraignante que le compromis de vente, il s’agit toutefois d’un document relativement technique auquel il faut apporter la plus grande attention. Comment fonctionne précisément ce document ? Pourquoi le préférer au compromis de vente ? À quoi être attentif au moment de sa signature ? Voici quelques éléments pour vous éclairer.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

Bien qu’il ne soit pas obligatoire en droit, il est quand même recommandé d’établir ce document entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier afin d’entériner leur accord mutuel. Sa durée est limitée dans le temps, en général à une période de trois mois. Pour être valable, la signature de cet avant-contrat peut s’effectuer devant un notaire ou bien directement entre les deux parties sous condition qu’elle soit ensuite enregistrée officiellement dans un délai de 10 jours auprès de la recette des impôts. Pour gagner du temps, les deux cosignataires peuvent recourir à une signature électronique du document en ligne, par exemple via la solution de Connective, spécialiste de ce type de démarches.

En ce qui concerne l’acheteur, cette signature est une garantie de se voir réserver le bien pour une période donnée. Il peut en contrepartie lui être demandé de verser à l’acheteur un dépôt d’immobilisation dont le montant est estimé entre 5% et 10% du prix de vente final. L’acheteur dispose néanmoins d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la réception du courrier recommandé notifiant la promesse.

Différences entre une promesse et un compromis de vente ?

Les deux types d’avant-contrat sont relativement proches, mais celle-ci est loin d’être dénuée d’importance :

  • Le compromis de vente engage les deux parties, acheteur comme vendeur, à exécuter à terme la vente du bien (à l’exception des clauses suspensives et des délais de rétractation prévus dans le document). En cas de désaccord, la justice peut être saisie par la partie lésée.
  • La promesse unilatérale de vente (ou PUV), n’engage que le vendeur. Ainsi, seul l’acheteur peut se tourner vers la justice le cas échéant.

Quels éléments doivent apparaître dans une PUV ?

Les parties et le bien vendu

La liste des informations requises est fixée par la loi :

  • Noms et coordonnées des deux cosignataires
  • Adresse et origine du bien (précédent propriétaire, etc.)
  • Description détaillée du bien et éventuelle existence d’une hypothèque ou d’une servitude
  • Prix de vente et honoraires du professionnel en charge de celle-ci
  • Durée de la PUV et informations sur le droit de rétractation
  • Date de disponibilité du bien

Conditions suspensives à la PUV

Certaines clauses suspensives peuvent s’ajouter à une PUV :

  • Refus d’un prêt immobilier ; cette clause est obligatoire dans la rédaction du document en cas de financement via une banque.
  • Exercice d’un droit de préemption ; consiste en un délai d’attente de deux mois au cours duquel la commune où se situe le bien peut exercer son droit d’acheter celui-ci en priorité.
  • Découvertes de servitudes ; si elles n’ont pas été mentionnées auparavant dans la PUV.

Enfin, il faut ajouter qu’une PUV doit à partir du 1er janvier 2023, au regard de la loi, s’accompagner d’un dossier de diagnostic technique qui établit les performances énergétiques du bien vendu.

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