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Quels sont les vrais critères pour réussir votre achat d’immobilier neuf en Île-de-France ?

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votre achat d'immobilier neuf en Île-de-France

Pour réussir votre achat d’immobilier neuf, en Île-de-France (ou ailleurs), il faut simplement respecter des règles de bon sens, aussi bien pour choisir le promoteur, pour sélectionner le bon rapport qualité / prix, et enfin pour bien évaluer sa trésorerie.

Un promoteur qui tient la route

Vous le savez, nous sommes actuellement dans une situation de pénurie d’offres, aussi bien dans l’immobilier ancien que dans l’immobilier neuf. C’est vrai partout, mais encore plus en Île-de-France. Les raisons, pour le neuf, sont multiples :

– diminution des fonciers intéressants

– baisse du nombre de permis de construire (les élus ne souhaitent pas multiplier les chantiers avant les différentes échéances électorales comme celles de 2020, 2021 et 2022).

– et les promoteurs ont de moins en moins de trésorerie pour lancer de nouveaux projets.

L’impact de la Covid-19

Pendant une grande partie de l’année 2021, les promoteurs ont dû assurer les dépenses de fonctionnement alors même qu’il n’y avait pas ou très peu de ventes.

Malgré le recours ponctuel du chômage partiel, leur trésorerie a donc été très affectée. Et certains sont maintenant en situation critique.

Avant de valider un dossier de réservation, il est donc important de vous renseigner au moins sur le montant du capital social de votre promoteur (est-ce qu’il a les reins solides) et sur son historique.

L’importance de l’équipe

C’est bien de trouver une résidence qui vous plaît… c’est mieux de choisir un promoteur avec une équipe suffisamment nombreuse et expérimentée (cette information est à mettre en parallèle par rapport au nombre de résidences en cours de commercialisation et à venir).

Car le promoteur est votre interlocuteur avant la réservation, mais également au moment de la recherche de financement, de la construction… et même après la livraison (pour la levée des éventuelles réserves). Si l’équipe n’est pas à la hauteur, vous perdrez beaucoup de temps et d’énergie pour obtenir les réponses dont vous aurez besoin.

 

Un bon rapport qualité / prix

 

La loi du marché

Est-ce que vous faites une bonne affaire en achetant de l’immobilier neuf « pas cher » en Île-de-France ? N’oubliez pas qu’en achetant de l’immobilier en VEFA (sur plan), vous négociez non pas avec un particulier, mais avec un professionnel du secteur ; il connaît donc parfaitement les prix du marché… et comme la demande est supérieure à l’offre, il est peu envisageable qu’il vende en dessous de ce que cela vaut réellement !

Donc, si vous achetez en dessous des prix habituels, il est très probable qu’il y ait « un loup » : soit une grande construction va bientôt s’élever juste en face de vos fenêtres, soit l’appartement est difficile à aménager et peu pratique, soit le promoteur connaît des problèmes de trésorerie et il brade son stock (et par conséquent, il ne fournira probablement pas une résidence avec un niveau de qualité à la hauteur de ce que vous attendiez) …

La concurrence des primo-accédants

Sous certaines conditions de ressources et de conservation et dans certaines zones très délimitées, le législateur permet aux primo-accédants d’acheter en bénéficiant d’une TVA réduite (5,5 % au lieu de 20 %). Cela permet de développer la mixité sociale (en clair, les nouveaux acheteurs ne seraient peut-être pas venus dans ces zones paupérisées s’ils n’avaient pas bénéficié de cet avantage fiscal).

Si vous n’avez pas le droit à cet avantage fiscal (car vous souhaitez achetez pour mettre en location, car vos revenus sont trop élevés, car vous étiez déjà propriétaire avant cet achat…), il peut être stratégique de choisir une autre zone. Vous achèterez plus cher au m², mais comme l’environnement sera plus qualitatif, vous aurez des locataires / voisins avec des revenus plus confortables ; et, au moment de la revente, vous n’aurez pas cette concurrence des primo-accédants TVA réduite (qui ont initialement acheté avec une réduction de 12% par rapport à vous pour le même type d’appartement).

Une trésorerie saine

Les critères d’un bon achat peuvent varier que vous soyez occupant ou que vous soyez bailleur ; mais dans tous les cas, il est important de bien estimer la trésorerie dont vous allez avoir besoin sur toute la durée de la détention du bien. Pour cela, il faut poser les chiffres de manière raisonnable et réaliste, et pas seulement pour la partie fiscalité.

Pour les propriétaires occupants

En choisissant l’immobilier neuf, vous ferez de belles économies de chauffage, et vous aurez très peu de travaux à prévoir. Mais il faut quand même faire face aux frais d’entretien, aux frais du syndic, à la pose éventuelle de caméras, à la consommation d’eau et électricité pour les parties communes et pour votre appartement, aux abonnement internet et téléphonie… En clair, comptez environ 200 à 250 € par mois pour un T2 (appartement avec 1 chambre).

Pour les propriétaires bailleurs

Tous les frais d’entretien sont à la charge de votre locataire… mais pas les frais de syndic, ni les frais de grosse réparation…et pour cela, comptez environ 100 à 120 € par mois pour un T2.

Si vous prévoyez de l’inflation sur les loyers (ce qui est raisonnable), tenez-en également compte pour toutes ces dépenses.

Par ailleurs, si vous conservez l’appartement pendant de nombreuses années, il est important d’intégrer un peu de dépenses de travaux dans votre simulation financière.

Et surtout, il est illusoire de penser que votre appartement sera loué à 100 % pendant toute la durée de votre simulation. En fonction de la nature de votre appartement (meublé en direct, nu avec ou sans avantage PINEL…), de la taille, de la zone géographique, il est réaliste de prévoir un taux d’occupation plus ou moins important… et, entre 2 locataires, de prévoir éventuellement les coûts pour refaire un bail, mettre un petit coup de peinture, changer le mobilier de votre meublé…

N’hésitez pas à demander des renseignements auprès d’un conseiller du site Investnewimmo pour faire le bon choix dans votre achat d’immobilier neuf en Ile-de-France.

Conclusion

Pour certains acheteurs, réussir son achat d’immobilier neuf en Ile-de-France, c’est réussir à réaliser une plus-value. Pour cela il faut :

– soit acheter très bas, donc « avec un loup » (ce qui pourra poser problème à la location et / ou à la revente).

– soit revendre très haut (mais personne ne peut dire quelle sera la situation économique globale dans 10, 15 ou 20 ans, donc quelle sera la capacité des futurs acheteurs à acheter vraiment beaucoup plus cher que le prix actuel).

Et si, par exemple, vous achetez dans une zone du Grand Paris Express avec une livraison du métro dans 5 ou 10 ans, sachez que l’augmentation potentielle des prix de ce secteur est déjà partiellement intégrée dans votre prix d’achat actuel… donc que vous ne ferez pas la culbute !

Pour faire une plus-value, il faut prendre un vrai risque, ce qui implique d’avoir la capacité financière et /ou psychologique à le supporter pendant une durée plus ou moins longue.

Dans la majorité des cas, réussir son achat immobilier dans le neuf en Ile-de-France, c’est donc plutôt réussir à faire un achat serein, sans mauvaise surprise, ni à la location, ni à la revente.

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