Le bail 3 6 9 particulier : quelles règles à respecter ?
Le bail d’habitation permet au propriétaire d’autoriser une tierce personne à utiliser son bien immobilier. Pour ce faire, il devra signer un contrat avec le locataire afin d’établir la base de cet accord. Il y a de nombreuses choses à savoir afin de s’engager en tout état de cause dans cette procédure. Vous êtes sur le point de louer un appartement mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Voyons ensemble les règles à suivre pour signer un bail habitation qui comme le bail commercial contient une clause sur la durée de location.
En quoi consiste le bail 3 6 9 particulier ?
Le bail d’habitation appartient à la catégorie générale des baux, il est donc défini par le Code civil selon l’article 1709 en tant que « contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps en contrepartie d’un prix ». Si l’on envisage d’utiliser le local comme habitation alors le bail est soumis à un régime spécifique. Cela est nécessaire pour rendre les logements accessibles au plus grand nombre sans que les droits des propriétaires soient remis en question. En effet, chaque contrat de ce type est soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Cette loi est aussi appelée la loi Mermaz et contient des dispositions d’ordre public afin de protéger le locataire. Elle impose donc des obligations aux propriétaires comme garantir un local qui répond aux normes sanitaires actuelles. Ce contrat de location doit être établi entre le propriétaire et le locataire conformément à l’usage qui sera fait du logement. Toutes les clauses doivent être prises d’un commun accord entre les deux parties pour permettre de définir les conditions de la location.
Le principal but de ce contrat est de définir une durée de location, elle est nécessaire pour faire valoir les droits du propriétaire comme du locataire. La durée minimum légale de location d’un logement est de trois ans et on peut le renouveler tous les trois ans. Tout comme pour le bail commercial, la règle des 3 6 9 correspond à la période triennale qui régit le contrat. Si les deux parties ne prévoient pas de « durée limite » de contrat, il s’agit alors d’un bail perpétuel. Mais sachez qu’en droit les engagements perpétuels sont interdits et ne sont donc pas valides.
La tacite reconduction
Il faut donc impérativement fixer une limite de temps à votre bail. Vous pourrez toujours le renouveler au besoin. Vous pouvez d’ailleurs choisir la période qui vous convient du moment qu’elle correspond à une période de plus de 3 ans et de moins de 99 ans. C’est une fourchette suffisamment large pour que vous puissiez trouver la durée qui convient à votre situation personnelle. La durée du bail est strictement encadrée par la loi afin d’assurer une stabilité au locataire et par là même au propriétaire.
La durée minimale du bail est de trois ans si le bailleur est une personne physique, une Société Civile Immobilière (SCI) constituée de parents ou d’alliés ou qu’il s’agisse d’un logement en indivision. Cependant si le bailleur est une personne morale, c’est-à-dire une société, une SCI non familiale ou une société immobilière, le bail vous engage sur six ans au minimum. Si à la fin de cette période, le locataire reste dans le logement et/ou le propriétaire ne lui donne pas congé alors la tacite reconduction prend le pas.
Cela implique un nouveau contrat identique au précédent. La période d’engagement de celui-ci sera de trois ans si le bailleur est une personne physique et de six ans si c’est une personne morale. La tacite reconduction s’applique jusqu’à ce que l’une des parties (ou les deux) décide de mettre fin au bail. Le contrat devient alors à « durée indéterminée » puisque la reconduction du contrat est automatique. Elle est à différencier du renouvellement du bail qui correspond à une modification du contrat initial.
Le contenu du bail
Pour être valable, le bail doit être écrit et signé par le propriétaire et le locataire selon la loi du 6 juillet 1989. Vous avez également la possibilité de faire appel à un professionnel que ce soit un agent immobilier ou un notaire. Si vous vous sentez suffisamment à l’aise avec ces procédures, voici un exemple de contrat type. Par la suite, chaque partie conserve un exemplaire original du bail. Il y a un certain nombre de clauses obligatoires :
- Le nom et l’adresse du propriétaire ou de son mandataire
- La durée de la location ainsi que la date à laquelle le locataire dispose du logement
- Une description du logement et de ses annexes comme la cave, le jardin ou encore le garage
- L’énumération des parties communes
- L’usage du local fait par l’occupant à savoir : y habiter et/ou y travailler
- Le montant du dépôt de garantie si il est exigé (ce n’est pas obligatoire mais la plupart des propriétaires le demandent)
Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer sans les charges : c’est la limite fixée par la loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat. Il ne peut pas être révisé pendant la durée du bail ni lors de son renouvellement. Pour comprendre l’utilité du dépôt de garantie, regardez cette vidéo :
La loi Boutin du 27 mars 2009 contraint le bailleur à indiquer la surface habitable du logement dans le bail et cela vaut également pour les cas de renouvellement. Les deux parties ont la possibilité d’ajouter des clauses facultatives afin d’apporter plus de précisions sur les modalités de la location. Vous devez faire le tour de tous les cas de figures inimaginables afin de vous protéger au maximum, et cela que vous soyez propriétaire ou locataire.
Le propriétaire est en droit de demander qu’un tiers se porte caution afin de s’assurer du paiement des loyers sauf s’il bénéficie d’une assurance type Garantie des Risques Locatifs (GRL) ou Garantie des Loyers Impayés (GLI). Ces deux options peuvent se cumuler en cas de location à un étudiant ou à un apprenti. Enfin, sachez qu’il existe des baux dérogatoires pour les logements meublés, les logements de fonction et les locations saisonnières. Pour en savoir plus, retrouvez la page suivante.
