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bail 3 6 9

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Le bail d’habitation permet au propriétaire d’autoriser une tierce personne à utiliser son bien immobilier. Pour ce faire, il devra signer un contrat avec le locataire afin d’établir la base de cet accord. Il y a de nombreuses choses à savoir afin de s’engager en tout état de cause dans cette procédure. Vous êtes sur le point de louer un appartement mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Voyons ensemble les règles à suivre pour signer un bail habitation qui comme le bail commercial contient une clause sur la durée de location.

En quoi consiste le bail 3 6 9 particulier ?

Le bail d’habitation appartient à la catégorie générale des baux, il est donc défini par le Code civil selon l’article 1709 en tant que « contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps en contrepartie d’un prix ». Si l’on envisage d’utiliser le local comme habitation alors le bail est soumis à un régime spécifique. Cela est nécessaire pour rendre les logements accessibles au plus grand nombre sans que les droits des propriétaires soient remis en question. En effet, chaque contrat de ce type est soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cette loi est aussi appelée la loi Mermaz et contient des dispositions d’ordre public afin de protéger le locataire. Elle impose donc des obligations aux propriétaires comme garantir un local qui répond aux normes sanitaires actuelles. Ce contrat de location doit être établi entre le propriétaire et le locataire conformément à l’usage qui sera fait du logement. Toutes les clauses doivent être prises d’un commun accord entre les deux parties pour permettre de définir les conditions de la location.

Le principal but de ce contrat est de définir une durée de location, elle est nécessaire pour faire valoir les droits du propriétaire comme du locataire. La durée minimum légale de location d’un logement est de trois ans et on peut le renouveler tous les trois ans. Tout comme pour le bail commercial, la règle des 3 6 9 correspond à la période triennale qui régit le contrat. Si les deux parties ne prévoient pas de « durée limite » de contrat, il s’agit alors d’un bail perpétuel. Mais sachez qu’en droit les engagements perpétuels sont interdits et ne sont donc pas valides.

Le bail 3 6 9 particulier, quelles règles à respecter ?2

La tacite reconduction

Il faut donc impérativement fixer une limite de temps à votre bail. Vous pourrez toujours le renouveler au besoin. Vous pouvez d’ailleurs choisir la période qui vous convient du moment qu’elle correspond à une période de plus de 3 ans et de moins de 99 ans. C’est une fourchette suffisamment large pour que vous puissiez trouver la durée qui convient à votre situation personnelle. La durée du bail est strictement encadrée par la loi afin d’assurer une stabilité au locataire et par là même au propriétaire.

La durée minimale du bail est de trois ans si le bailleur est une personne physique, une Société Civile Immobilière (SCI) constituée de parents ou d’alliés ou qu’il s’agisse d’un logement en indivision. Cependant si le bailleur est une personne morale, c’est-à-dire une société, une SCI non familiale ou une société immobilière, le bail vous engage sur six ans au minimum. Si à la fin de cette période, le locataire reste dans le logement et/ou le propriétaire ne lui donne pas congé alors la tacite reconduction prend le pas.

Cela implique un nouveau contrat identique au précédent. La période d’engagement de celui-ci sera de trois ans si le bailleur est une personne physique et de six ans si c’est une personne morale. La tacite reconduction s’applique jusqu’à ce que l’une des parties (ou les deux) décide de mettre fin au bail. Le contrat devient alors à « durée indéterminée » puisque la reconduction du contrat est automatique. Elle est à différencier du renouvellement du bail qui correspond à une modification du contrat initial.

Le bail 3 6 9 particulier, quelles règles à respecter ?3

Le contenu du bail

Pour être valable, le bail doit être écrit et signé par le propriétaire et le locataire selon la loi du 6 juillet 1989. Vous avez également la possibilité de faire appel à un professionnel que ce soit un agent immobilier ou un notaire. Si vous vous sentez suffisamment à l’aise avec ces procédures, voici un exemple de contrat type. Par la suite, chaque partie conserve un exemplaire original du bail. Il y a un certain nombre de clauses obligatoires :

  • Le nom et l’adresse du propriétaire ou de son mandataire
  • La durée de la location ainsi que la date à laquelle le locataire dispose du logement
  • Une description du logement et de ses annexes comme la cave, le jardin ou encore le garage
  • L’énumération des parties communes
  • L’usage du local fait par l’occupant à savoir : y habiter et/ou y travailler
  • Le montant du dépôt de garantie si il est exigé (ce n’est pas obligatoire mais la plupart des propriétaires le demandent)

Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer sans les charges : c’est la limite fixée par la loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat. Il ne peut pas être révisé pendant la durée du bail ni lors de son renouvellement. Pour comprendre l’utilité du dépôt de garantie, regardez cette vidéo :

La loi Boutin du 27 mars 2009 contraint le bailleur à indiquer la surface habitable du logement dans le bail et cela vaut également pour les cas de renouvellement. Les deux parties ont la possibilité d’ajouter des clauses facultatives afin d’apporter plus de précisions sur les modalités de la location. Vous devez faire le tour de tous les cas de figures inimaginables afin de vous protéger au maximum, et cela que vous soyez propriétaire ou locataire.

Le propriétaire est en droit de demander qu’un tiers se porte caution afin de s’assurer du paiement des loyers sauf s’il bénéficie d’une assurance type Garantie des Risques Locatifs (GRL) ou Garantie des Loyers Impayés (GLI). Ces deux options peuvent se cumuler en cas de location à un étudiant ou à un apprenti. Enfin, sachez qu’il existe des baux dérogatoires pour les logements meublés, les logements de fonction et les locations saisonnières. Pour en savoir plus, retrouvez la page suivante.

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Le bail commercial classique est aussi appelé bail 3 6 9 professionnel. Il s’agit d’un contrat de location traditionnel qui lie le propriétaire d’un local à une société. La durée de ce contrat est de neuf ans et confère au locataire un droit de renouvellement avec un loyer plafonné. Cependant la période triennale remet en cause la durée du bail : c’est une clause importante pour les sociétés qui travaillent dans des locaux en location. Voyons comment fonctionne ce système et les possibilités qui s’offrent au locataire comme au propriétaire.

Bail 3 6 9 professionnel : les particularités de ce contrat

Le choix d’un local est parfois déterminant lorsqu’on lance son activité, en particulier quand on reçoit des clients. Alors il convient de ne pas se précipiter pour prendre cette décision : signer un bail commercial n’est pas anodin. Prenez le temps de la réflexion et renseignez-vous sur le quartier. Plus important lisez attentivement le contrat. Il est réglementé par l’article L 145-1 du code du commerce qui concerne donc les contrats passés entre un propriétaire et une société immatriculée au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés. Deux principes à ce contrat :

  • La durée du bail est de neuf ans minimum
  • Le loyer est plafonné sauf pour les bureaux, les hôtels, les cinémas et les terrains

Bien que le loyer soit soumis à un plafonnement, il peut être augmenté annuellement ou tous les trois ans selon l’indice des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Attention, le locataire devra notifier la nature de son activité dans le bail. S’il en exerce une autre celui-ci pourrait voir son loyer être déplafonné. Prenez donc garde à bien spécifier tous les aspects de votre activité sous peine de devoir subir des pénalités financières. Il existe des clauses spécifiques à ce contrat qui permettent de protéger le locataire comme la période triennale et le droit au renouvellement.

Le bail 3 6 9 professionnel, comment ça fonctionne ?2

La période triennale

Neuf années, cela peut sembler une très longue période pour une société qui vient de démarrer. Les activités peuvent s’avérer moins fleurissantes qu’on ne l’avait espéré et dans ces cas-là un loyer peut devenir un poids financier conséquent. De même, si l’entreprise connaît un bel essor et doit envisager de prendre des locaux plus grands, un engagement aussi long peut être un frein au développement de son activité. Ainsi, la période triennale est une clause qui permet au locataire de pouvoir rompre le bail commercial avant la fin du contrat.

En effet, seul le propriétaire est tenu d’honorer la durée du bail sous peine de devoir payer une indemnité d’éviction. Le locataire peut résilier son contrat à la fin de chaque période triennale autrement dit tous les trois ans. C’est d’ailleurs à cause de cette spécificité que l’on nomme ce contrat le bail 3 6 9. Pour rompre son engagement, le locataire devra envoyer un congé à son propriétaire par voie d’huissier au minimum six mois à l’avance. Le bailleur, quant à lui, peut donner congé à son locataire à la fin du contrat s’il ne veut pas le renouveler.

Il y a d’autres cas de résiliations :

  • Un commun accord entre le bailleur et le locataire
  • Le non-respect d’une clause résolutoire présente dans le contrat : par exemple un défaut de paiement du loyer peut permettre au propriétaire de rompre l’engagement pris (cela peut être une autre clause liée à l’activité du locataire ou tout autre arrangement décidé entre les deux parties)
  • Par recours judiciaire si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations

Dans tous les cas, il faudra engager des procédures juridiques. Dans le cas contraire, il faut garder à l’esprit que le bail peut aussi être fixé pour une période plus longue. Ces termes doivent être fixés par les deux parties lors de la constitution du contrat. Pour plus d’informations, rendez-vous ici.

Le bail 3 6 9 professionnel, comment ça fonctionne ?3

Le droit au renouvellement

Dans les cas où ni le bailleur ni le locataire ne veut rompre le contrat, le bail peut être renouvelé après la date butoir. Il faut savoir que le bail ne prend pas fin automatiquement : tout comme le renouvellement il devra faire l’objet d’une procédure spécifique. Pour obtenir un renouvellement, il suffit que le locataire ou le propriétaire envoie une demande à l’autre partie par voie d’huissier six mois avant l’expiration du bail. Si le propriétaire refuse, il devra payer une indemnité d’éviction.

En revanche, si la demande est acceptée mais que le loyer est revu à la hausse, le locataire peut contester le montant. En effet, si la demande de renouvellement est à l’initiative du locataire, le prix du nouveau loyer doit être calculé en fonction du loyer d’origine ainsi que de la variation de l’indice stipulé dans le contrat de location. Si le bail n’est ni renouvelé ni rompu, il se prolonge de manière tacite. Mais ne pensez pas que cela suffise à vous protéger. Si le bail suit son cours avec les mêmes conditions, le locataire n’a pas de contrat à proprement parler.

Cela signifie que le locataire n’a plus de droits légaux sur le local. Et si la prolongation du bail dépasse la durée de 12 ans, le propriétaire a la possibilité de déplafonner le loyer. Bon à savoir, il y a une grande différence entre la tacite prolongation qui ne garantit pas la continuité de vos droits et la tacite reconduction qui implique un nouveau bail et donc vous protège au même titre que votre ancien contrat. Pour en savoir plus sur le renouvellement, consultez le site vosdroits.service-public.fr.

Vous l’aurez compris, le bail 3 6 9 est conçu afin de protéger le locataire contre les dérives. Alors même si cet engagement sur neuf ans vous semble contraignant, rappelez vous que vous avez des recours juridiques afin d’adapter au mieux le contrat en fonction de votre situation. Si vous n’êtes pas à l’aise avec les procédures, allez consulter un avocat ou un notaire. De même pour établir le bail, il est recommandé de faire appel à un professionnel. Vous avez maintenant toutes les cartes en main alors au travail !

Pour finir, voici quelques conseils pour bien négocier votre bail commercial :

http://iafd.club