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En vigueur jusqu’en 2010, la loi Robien a été remplacée par les lois Scellier et Duflot puis, en 2015, par la nouvelle loi Pinel de défiscalisation immobilière. Mais le dispositif de Robien a été le mentor de ces lois successives, qui en ont pérennisé et amélioré le principe. Retour sur un outil qui a été déterminant en faveur de l’investissement locatif, mais dont le bilan s’est révélé mitigé.

Le dispositif de la loi  Robien

La loi Robien (ou loi de Robien), adoptée en avril 2003, est un dispositif dont l’objectif consistait à inciter à l’investissement immobilier à des fins locatives. Le but était d’ouvrir le parc locatif qui souffre depuis ces dernières années, tout en contrôlant les tarifs des loyers. Le dispositif était destiné aux particuliers ainsi qu’aux Sociétés Immobilières (SCI).

Le principe en était simple :

  • Vous achetiez un bien immobilier neuf ou n’ayant jamais servi ;
  • Vous vous engagiez à le mettre en location pendant 9 ans d’affilée minimum, à des locataires qui en faisaient leur résidence principale ;
  • Vos locataires ne pouvaient être soumis à aucun plafond de ressources ;
  • Le loyer était plafonné par l’administration fiscale en fonction des régions ;
  • Vous pouviez louer le bien à des personnes de votre famille.

Comme rien n’est créé ex nihilo, la loi Robien succédait elle-même au dispositif Besson de 1999, qui venait après l’amortissement Périssol de 1996.

Projet immobilier

Transformer son impôt en patrimoine immobilier

La loi Robien vous permettait de cumuler les avantages fiscaux spécifiques et les avantages fiscaux traditionnels des investissements immobiliers. Vous pouviez déduire de vos impôts :

  • 6% du montant global de votre investissement au cours des 7 premières années, puis 4% les 2 années suivantes (par « montant global », on entend le prix d’acquisition du bien ainsi que les frais de gestion courante et les garanties) ;
  • Les intérêts du crédit du prêt immobilier ;
  • Les charges de copropriété ;
  • La taxe foncière pendant 2 ans ;
  • Et profiter d’un abattement de 6% sur les montants des loyers perçus.

Il était possible de déduire jusqu’à 10 700€ par an de vos impôts, soit jusqu’à 65% du montant de l’investissement – une somme plus qu’intéressante.

Bilan de la loi Robien

La loi Robien s’est conclue par un bilan mitigé. Le dispositif a eu pour effet d’augmenter sensiblement les nouvelles constructions, mais avec ce paradoxe qu’il a dépassé les capacités de location du marché dans certaines villes moyennes tout en n’ayant pas ou peu d’effets sur les grandes agglomérations, et Paris en premier lieu.

La conséquence ? Des investisseurs privés, ayant acheté à des promoteurs peu scrupuleux dans de petites communes où les besoins locatifs ont été rapidement saturés, n’ont pas pu trouver de locataires et n’ont pas pu profiter des avantages fiscaux dictés par la loi ! Certains loyers de biens immobiliers acquis dans le cadre de la loi Robien ont ainsi atteints des sommes vertigineuses en province.

Retour sur la loi Robien sur l’investissement locatif 3

La loi de défiscalisation Pinel

Depuis 2015, la loi Duflot, qui elle-même succédait à la loi Robien puis à la loi Scellier, a été remplacée par la loi de défiscalisation Pinel. Mais l’on retrouve grosso modo le même type de dispositif : obtenir une réduction de votre impôt sur le revenu en acquérant un logement neuf, en échange d’une mise en location d’une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Avec la loi Pinel, la réduction d’impôts peut grimper jusqu’à 21% du prix total du bien immobilier. Cette réduction s’applique sur la période choisie par l’acquéreur. La somme déduite des impôts, adjointe aux revenus apportés par les loyers, permet de financer plus facilement son investissement locatif – et, partant, de développer le parc immobilier locatif.

Mais la loi étant soumise à une loi des séries, qui sait quel dispositif viendra demain remplacer la loi Pinel de défiscalisation ?


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Encadrement des loyers : quelles conséquences sur votre investissement locatif ?

L’encadrement des loyers entrera en vigueur à partir du 1er aout prochain. Cette loi votée en mars 2014 représentera un changement significatif dans la définition des loyers en zone parisienne. En effet, c’est le 1er dispositif de ce genre en France. Désormais, les locataires ne payeront plus un prix supérieur à 20 % du loyer de référence majoré du quartier convoité. Ce dispositif entre dans le cadre  de la loi ALUR ou l’Accès au logement et un urbanisme rénové. Si les locataires semblent, à priori, profiter de ce changement, qu’en est-il des propriétaires ?

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est le point focal de la loi ALUR. Cette dernière est un ensemble de nouveaux règlements qui vise l’amélioration de l’accès au logement, principalement dans les zones urbaines. Le système d’encadrement des loyers est actuellement dans sa phase expérimentale. C’est pour cette raison que seule la capitale est concernée actuellement, soit 80 quartiers répartis dans 14 zones.

Concrètement, l’encadrement des loyers vise à baliser les loyers appliqués à Paris. Désormais, les loyers ne doivent pas dépasser les 20 % au-dessus des loyers de références (prix par m²). Il ne faut pas, non plus, qu’ils soient en dessous de 30 % du loyer médian. Pour cette année, ces loyers de référence ont été calculés par l’OLAP (Observatoire des loyers parisiens), mais à partir de l’année prochaine, ce sera à la préfecture de le faire.

Tous les types de biens locatifs du parc privé sont concernés. Il en est ainsi des locations anciennes, neuves, meublées ou nues. Sont également touchés le nouveau bail à partir du 1er aout 2015 et le renouvèlement de contrat, mais pas la reconduction tacite.


Le nouveau mode de définition du loyer d’une maison ou appartement

Désormais, tous les propriétaires de bien en location sur Paris doivent se référer aux loyers de référence. Vous pouvez l’évaluer sur ce site selon les caractéristiques de votre propriété. Cependant, il est majoré de 10 % pour une location meublée. Il est, en fait, calculé selon 16 types de biens bien définis. L’OLAP prend en compte le nombreux de pièces, le type de bien ainsi les 4 époques de construction :

  • Avant 1946
  • Après 1971
  • Avant 1990
  • Après 1990

Les locataires ont le droit de contester le loyer que vous avez fixé

Le propriétaire n’est plus le seul à dire son mot dans la définition du loyer de son bien. Effectivement, le locataire a le droit de le contester. Quand la négociation est impossible avant de signer le contrat de bail, il a jusqu’à 3 ans après cet accord pour le remettre en cause. Pour ce faire, il suffit de s’adresser à la commission de conciliation des beaux et loyers. Ce sera donc la fin des loyers abusifs sur les petits studios à Paris.


L’augmentation du loyer est encore envisageable

Bien évidemment, il reste possible pour le propriétaire de ne pas tenir compte du prix du loyer médian. Ce privilège est acquis pour tous les propriétaires de biens présentant des spécificités par rapport au voisinage. C’est le cas, par exemple, si l’appartement donne une vue magnifique sur un grand parc ou encore s’il dispose d’un grand jardin ou d’une cour spacieuse ou d’une piscine.

À première vue, le dispositif d’encadrement des loyers semble être une complication de plus pour les propriétaires particuliers. D’ailleurs, bon nombre d’entre eux ont déjà élevé la voix dans l’ignorance totale des conséquences de la mise en œuvre de cette loi. Heureusement, des gestionnaires immobiliers professionnels existent pour simplifier la gestion des investissements locatifs. Cliquez ici pour découvrir l’un d’entre eux.

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