Si vous avez de l’argent à investir dans l’immobilier, vous pensez immédiatement à des biens à usage d’habitation, pour devenir propriétaire de votre propre logement ou pour le mettre en location. Pourtant, les spécialistes s’accordent à le dire : l’investissement le plus intéressant, parce qu’il est hautement profitable et bien plus sûr, a pour objet l’immobilier commercial. Voici pourquoi.

Un univers encore méconnu

Le marché de l’immobilier commercial, ou immobilier d’entreprise, est rarement choisi par les investisseurs particuliers. Les raisons en sont nombreuses et variées :

• Parce que les particuliers n’imaginent pas posséder un local professionnel ou commercial ;
• Parce qu’ils pensent que c’est un domaine réservé aux professionnels de l’immobilier et aux institutionnels (banques, assurances, fonds…) ;
• Parce qu’ils n’imaginent pas les hauts rendements de ce type d’investissement ;
• Parce qu’on fait peu de publicité pour ce type de biens.

Ces 4 arguments peuvent être regroupés en un seul, primordial : les investisseurs potentiels manquent simplement d’informations, de temps et d’expertise pour s’occuper en toute connaissance de cause du secteur de l’immobilier commercial, qui leur semble hors de portée.

Faute d’en maîtriser les codes, ils se tournent plus volontiers en direction de l’immobilier résidentiel locatif, qui certes a des rendements plus faibles et se voit soumis à une réglementation plus contraignante, mais qui apparaît plus simple d’accès et représente une source de revenus sans grosses prises de risques.

L’immobilier commercial, un marché de niche ?

Bien qu’il soit relativement confidentiel et exclusif – car rythmé par des échanges monétaires à 6 chiffres minimum, et allant jusqu’à plusieurs millions d’euros – l’immobilier commercial n’est pourtant pas du tout un marché de niche.

Pour exemple, en Ile-de-France, au premier trimestre 2015, le montant global de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise a atteint 3,6 milliards d’euros ; 4,7 milliards d’euros pour la totalité du territoire français. Ce ne sont donc pas des transactions qui concernent une toute petite frange des investissements immobiliers.

Quels sont les avantages de ce type d’investissement ?

Investir dans l’immobilier commercial a de nombreux avantages détaillés ici. Voici lesquels :

• La rentabilité est plus élevée que dans l’immobilier à usage d’habitation : entre 5 et 8% pour un local professionnel ou un bureau équipé, contre 3% pour un logement habité.
• Les charges sont imputables dans une large proportion au locataire du local ou du bureau.
• La demande est importante et les entreprises se décident très rapidement pour ne pas rater une bonne occasion. La demande s’accroît notamment grâce à l’essor des start-ups qui cherchent des locaux notamment en région parisienne.
• Les baux sont en moyenne plus longs ; le propriétaire est donc assuré de l’occupation de son bien sur un plus long terme.
• La création d’une Société Civile Immobilière assure à l’investisseur des avantages fiscaux importants.

Autre argument qui a son importance : l’immobilier commercial semble insubmersible. Malgré la crise qui fait patauger l’économie mondiale depuis 2008, ce secteur n’a pas été impacté par les difficultés financières, tandis que les loyers (professionnels et particuliers) ont eu, eux, tendance à baisser.

Selon cette analyse, le taux de rendement annuel interne de l’immobilier d’entreprise atteindrait 10,23% pour la dernière décennie, et 7,28% pour les 5 années passées, celles du gros de la crise. Autant dire que ce type d’investissement est relativement bien protégé des conjonctures économiques.

Nos conseils pour investir dans l’immobilier commercial

Toutefois, l’investissement dans l’immobilier commercial répond à des enjeux différents de ceux de l’immobilier particulier, enjeux qu’il faut bien prend en compte avant d’y placer ses deniers :

• La géographie est un point stratégique de l’immobilier professionnel. Un local commercial mal situé ne se louera pas. Investir nécessite avant toute chose de faire une étude de proximité pour bien choisir son emplacement.
• Compte tenu de l’usage professionnel des locaux, les nouvelles normes de consommation énergétique peuvent réclamer des investissements financiers importants (réfection, mise à niveau, etc.).
• Les modalités du bail professionnel sont plus contraignantes.
• Étant donné la conjoncture économique, encore faiblarde, les loyers des locaux professionnels restent limités.

Si l’immobilier commercial vous intéresse, n’hésitez pas à consulter un spécialiste de ce type d’investissement avant de vous lancer aveuglément dans l’aventure !