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succession d’un bien immobilier

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L’achat d’un bien immobilier par un couple pacsé est aujourd’hui fréquent. Quelles sont les règles légales applicables quand des concubins pacsés achètent ensemble le logement familial ?

Les règles du PACS

Les partenaires d’un PACS sont soumis en principe au régime de la séparation de biens : chacun reste propriétaire des biens qu’il possédait ou qu’il acquiert pendant le PACS avec ses fonds propres.

Néanmoins, si les partenaires achètent ensemble un bien, ce dernier est possédé en indivision en proportion de l’apport de chacun.

Ils peuvent aussi choisir de se placer sous le régime de l’indivision : les biens achetés avec des fonds perçus pendant le PACS sont censés appartenir pour moitié aux deux partenaires en indivision.

Ainsi, deux hypothèses peuvent se présenter : soit l’achat est fait au nom des deux concubins, soit le logement est au nom d’un seul des partenaires.

L’achat en indivision

Dans ce cas, les concubins sont considérés comme étant propriétaires indivis du logement c’est à dire en proportion de leur apports respectifs ou par moitié s’ils se sont placés volontairement sous le régime de l’indivision, auquel cas nul ne peut prétendre au remboursement d’un éventuel trop-versé.

Par ailleurs, attention : si l’achat est fait aux deux noms alors qu’un seul apporte les fonds ou rembourse l’emprunt, le fisc pourra considérer qu’il y a donation et taxer en conséquence cette transmission gratuite.

Enfin, quand les partenaires de PACS n’ont pas choisi le régime de l’indivision, ils sont censés être propriétaires par moitié si leur apport n’est pas précisé dans l’acte d’achat.

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Charges

Les partenaires de PACS, tous deux propriétaires, sont solidairement responsables du paiement des charges afférentes (taxe foncière, taxe d’habitation, eau, électricité etc.) et des éventuels remboursements d’emprunt, et cela même si l’emprunt n’est souscrit que par l’un des partenaires.

Cette solidarité cesse à l’extinction du PACS. Pensez donc à faire apparaître la contribution de chacun des partenaires dans l’acte d’achat.

Succession d’un bien immobilier dans le cadre du PACS : Testament

En l’absence de testament, le survivant n’a aucun droit sur la quote-part du défunt. Les héritiers de ce dernier pourront donc demander la vente du bien et le partage. Rien n’empêche toutefois les concubins de se léguer leurs parts respectives (ou seulement l’usufruit), dans le respect des droits successoraux des héritiers réservataires. Cette donation est moins coûteuse qu’entre concubins en union libre puisque le couple pacsé bénéficie d’un abattement. Mais elle reste toutefois beaucoup plus taxée qu’une donation entre époux.

En cas de décès, le partenaire survivant bénéficie d’un droit de jouissance temporaire sur le logement occupé à titre de résidence principale, qu’il soit la propriété du seul défunt ou possédé en indivision. Il peut à cet effet l’occuper gratuitement pendant douze mois.  De plus, quand le logement est loué à un tiers, le survivant peut demander aux héritiers du défunt le remboursement des douze mois de loyers.

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Séparation

Si les deux concubins sont d’accord pour vendre le logement, ils s’en partageront le prix, proportionnellement à leurs apports respectifs.

Si l’un des deux veut conserver l’immeuble, il a propriété pour racheter la part de son concubin indivisaire.

Les deux partenaires peuvent aussi décider de conserver l’immeuble en indivision. A charge pour celui qui en conserve la disposition de verser une indemnité, fixée d’un commun accord, à celui qui part.

En cas de désaccord, les deux concubins doivent faire appel au tribunal de grande instance, qui pourra décider la fin de l’indivision ou son maintien pour une durée maximale de deux ans. Si les deux concubins ont signé une convention d’indivision à durée déterminée, ils se sont liés par les modalités de cet accord jusqu’à son terme. Mais l’une des parties peut toutefois demander le partage immédiat au juge dans certaines circonstances exceptionnelles. Quand la convention est à durée déterminée, le partage peut être demandé à tout moment, sous réserve de ne pas porter atteinte à la valeur du bien.

L’achat au nom d’un seul concubin

Lorsqu’un seul concubin pacsé signe l’acte d’acquisition, l’autre n’a aucun droit de propriété sur le logement. Il reste toutefois solidaire du paiement des dépenses courantes et d’entretien du ménage et bénéficie du droit au maintien dans les lieux pendant douze mois en cas de décès.

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