Vous souhaitez vendre un appartement actuellement en location ? Deux options s’offrent à vous : donner congé à votre locataire et vendre l’appartement vide, ou le vendre en cours de location. Dans le premier cas, vous devez adresser un congé au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail pour une location vide et 3 mois avant pour une location meublée. La durée du congé retardera d’autant la vente de votre bien. Dans le cas d’une location vide cependant, le locataire a un droit de préemption applicable les deux premiers mois du préavis. Si le locataire entame une négociation du prix en vue d’acheter, il perd sa priorité. Vous pourrez dès lors vendre le bien à un acheteur qui fait une offre au prix.
Si vous décidez de vendre l’appartement en cours de location, sachez qu’il faudra appliquer une décote. Elle correspond au fait que le nouveau propriétaire aura un délai d’attente avant de prendre possession de son bien. Que vous vendiez votre appartement vide ou en cours de location, Zefir peut vous faire une offre d’achat gratuite en 24h. Passer par Zefir simplifie et accélère considérablement votre vente immobilière, en vous évitant la recherche d’un acheteur solvable.
Vendre en cours de location : calcul de la décote
La décote ne s’applique qu’aux locations vides. Dans le cas d’une location meublée, le a une durée d’un an, ce qui permettra au nouveau propriétaire de récupérer rapidement son bien, d’où l’absence de décote. Pour une location vide, la décote peut atteindre 10 à 15%. Elle est cependant variable et son calcul dépend de plusieurs paramètres :
- Le montant du loyer
Plus le loyer est faible, plus la décote est élevée.
- La durée restant avant la fin du bail
La durée des baux pour les locations vides est de 3 ans. La décote sera d’autant plus élevée que la durée restante est longue.
- Le type de bien
La décote dépassera rarement 5% pour de petites surfaces, comme les studios, qui intéressent les investisseurs.
- L’âge du locataire
Les locataires de plus de 65 ans et à faibles revenus bénéficient d’une protection particulière, qui peut faire augmenter la décote.
- Le cas des biens loués en loi 1948
Dans ce cas, le loyer est très bas et les possibilités de récupérer le logement sont réduites, la décote peut atteindre 40 à 50%.
Comment se passe la vente d’un appartement loué ?
Si vous souhaitez vendre votre appartement alors que celui-ci est occupé par un locataire, vous n’avez pas d’obligation de prévenir ce dernier de la mise en vente du logement. La vente ne changera rien pour le locataire, qui verra son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouvel acquéreur. Le locataire a la possibilité d’acheter l’appartement s’il le souhaite, mais ne dispose d’aucun droit de préemption. Si cette option a été notifiée dans le bail d’habitation, le locataire a l’obligation de vous laisser un droit de visite de 2h par jour, hors dimanches. Si rien n’a été prévu dans le bail, vous devrez contacter votre locataire afin de trouver un accord avec lui concernant les visites. Lorsque la vente est conclue, vous avez à communiquer au locataire les coordonnées du nouveau propriétaire. La personne qui s’est portée caution continue à assurer ce rôle (à moins qu’une clause contraire ait été prévue dans l’acte de cautionnement). Le dépôt de garantie devra être rendu au locataire à la fin du bail par le nouveau propriétaire. Pour plus de précisions, vous pouvez consulter le site du service public.