Le bail commercial classique est aussi appelé bail 3 6 9 professionnel. Il s’agit d’un contrat de location traditionnel qui lie le propriétaire d’un local à une société. La durée de ce contrat est de neuf ans et confère au locataire un droit de renouvellement avec un loyer plafonné. Cependant la période triennale remet en cause la durée du bail : c’est une clause importante pour les sociétés qui travaillent dans des locaux en location. Voyons comment fonctionne ce système et les possibilités qui s’offrent au locataire comme au propriétaire.
Bail 3 6 9 professionnel : les particularités de ce contrat
Le choix d’un local est parfois déterminant lorsqu’on lance son activité, en particulier quand on reçoit des clients. Alors il convient de ne pas se précipiter pour prendre cette décision : signer un bail commercial n’est pas anodin. Prenez le temps de la réflexion et renseignez-vous sur le quartier. Plus important lisez attentivement le contrat. Il est réglementé par l’article L 145-1 du code du commerce qui concerne donc les contrats passés entre un propriétaire et une société immatriculée au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés. Deux principes à ce contrat :
- La durée du bail est de neuf ans minimum
- Le loyer est plafonné sauf pour les bureaux, les hôtels, les cinémas et les terrains
Bien que le loyer soit soumis à un plafonnement, il peut être augmenté annuellement ou tous les trois ans selon l’indice des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Attention, le locataire devra notifier la nature de son activité dans le bail. S’il en exerce une autre celui-ci pourrait voir son loyer être déplafonné. Prenez donc garde à bien spécifier tous les aspects de votre activité sous peine de devoir subir des pénalités financières. Il existe des clauses spécifiques à ce contrat qui permettent de protéger le locataire comme la période triennale et le droit au renouvellement.
La période triennale
Neuf années, cela peut sembler une très longue période pour une société qui vient de démarrer. Les activités peuvent s’avérer moins fleurissantes qu’on ne l’avait espéré et dans ces cas-là un loyer peut devenir un poids financier conséquent. De même, si l’entreprise connaît un bel essor et doit envisager de prendre des locaux plus grands, un engagement aussi long peut être un frein au développement de son activité. Ainsi, la période triennale est une clause qui permet au locataire de pouvoir rompre le bail commercial avant la fin du contrat.
En effet, seul le propriétaire est tenu d’honorer la durée du bail sous peine de devoir payer une indemnité d’éviction. Le locataire peut résilier son contrat à la fin de chaque période triennale autrement dit tous les trois ans. C’est d’ailleurs à cause de cette spécificité que l’on nomme ce contrat le bail 3 6 9. Pour rompre son engagement, le locataire devra envoyer un congé à son propriétaire par voie d’huissier au minimum six mois à l’avance. Le bailleur, quant à lui, peut donner congé à son locataire à la fin du contrat s’il ne veut pas le renouveler.
Il y a d’autres cas de résiliations :
- Un commun accord entre le bailleur et le locataire
- Le non-respect d’une clause résolutoire présente dans le contrat : par exemple un défaut de paiement du loyer peut permettre au propriétaire de rompre l’engagement pris (cela peut être une autre clause liée à l’activité du locataire ou tout autre arrangement décidé entre les deux parties)
- Par recours judiciaire si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations
Dans tous les cas, il faudra engager des procédures juridiques. Dans le cas contraire, il faut garder à l’esprit que le bail peut aussi être fixé pour une période plus longue. Ces termes doivent être fixés par les deux parties lors de la constitution du contrat. Pour plus d’informations, rendez-vous ici.
Le droit au renouvellement
Dans les cas où ni le bailleur ni le locataire ne veut rompre le contrat, le bail peut être renouvelé après la date butoir. Il faut savoir que le bail ne prend pas fin automatiquement : tout comme le renouvellement il devra faire l’objet d’une procédure spécifique. Pour obtenir un renouvellement, il suffit que le locataire ou le propriétaire envoie une demande à l’autre partie par voie d’huissier six mois avant l’expiration du bail. Si le propriétaire refuse, il devra payer une indemnité d’éviction.
En revanche, si la demande est acceptée mais que le loyer est revu à la hausse, le locataire peut contester le montant. En effet, si la demande de renouvellement est à l’initiative du locataire, le prix du nouveau loyer doit être calculé en fonction du loyer d’origine ainsi que de la variation de l’indice stipulé dans le contrat de location. Si le bail n’est ni renouvelé ni rompu, il se prolonge de manière tacite. Mais ne pensez pas que cela suffise à vous protéger. Si le bail suit son cours avec les mêmes conditions, le locataire n’a pas de contrat à proprement parler.
Cela signifie que le locataire n’a plus de droits légaux sur le local. Et si la prolongation du bail dépasse la durée de 12 ans, le propriétaire a la possibilité de déplafonner le loyer. Bon à savoir, il y a une grande différence entre la tacite prolongation qui ne garantit pas la continuité de vos droits et la tacite reconduction qui implique un nouveau bail et donc vous protège au même titre que votre ancien contrat. Pour en savoir plus sur le renouvellement, consultez le site vosdroits.service-public.fr.
Vous l’aurez compris, le bail 3 6 9 est conçu afin de protéger le locataire contre les dérives. Alors même si cet engagement sur neuf ans vous semble contraignant, rappelez vous que vous avez des recours juridiques afin d’adapter au mieux le contrat en fonction de votre situation. Si vous n’êtes pas à l’aise avec les procédures, allez consulter un avocat ou un notaire. De même pour établir le bail, il est recommandé de faire appel à un professionnel. Vous avez maintenant toutes les cartes en main alors au travail !
Pour finir, voici quelques conseils pour bien négocier votre bail commercial :