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Le bail commercial : tout ce qu’il faut savoir

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Lorsqu’on débute son activité, la pression est forte et chaque décision est importante. C’est pourquoi il faut être rapide et efficace même si cela ne relève pas du tout de notre domaine de compétence. Pour vous aider dans vos démarches immobilières, nous vous proposons un article sur le bail commercial afin de vous accompagner dans cette étape cruciale. Pour savoir comment louer sans se faire arnaquer, lisez la suite !

Le bail commercial : définition

C’est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Bon à savoir : le locataire ne doit pas forcément avoir la nationalité française. Le statut du bail commercial protège le locataire en plafonnant le loyer et en proposant un renouvellement du bail. Le montant initial du bail est libre mais l’éventuelle augmentation qui intervient lors de la révision du loyer en cours est très encadrée. Pour en savoir plus sur la révision du contrat, rendez-vous sur le site de l’INSEE.

Ce contrat n’est envisageable que si le local a été affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale sans quoi un changement d’affection de local doit être fait avant la location. Si le bail commercial n’est pas soumis à une forme précise, le mettre par écrit vous permet de pouvoir le consulter au besoin pour le faire respecter. Attention, si vous travaillez dans un local avec un bail classique vous ne serez pas protégé par le statut du bail commercial puisque le caractère commercial est défini par le bail et non l’activité. Pour plus d’informations pratiques, consultez le site vosdroits.service-public.fr.

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Comment s’y prendre ?

Avant tout chose assurez-vous d’avoir un bail « tous commerces » qui permet d’exercer tout type d’activité. Prenez bien en compte la durée du bail. Le contrat a une durée minimale de neuf ans en dehors des locations saisonnières ou des baux dérogatoires. En revanche, le locataire a la possibilité de partir après une période de trois ans. Il ne peut être loué pour une durée indéterminée. Le montant du loyer est fixé librement par les parties, si vous êtes un fin négociateur cela peut jouer en votre faveur.

Si les locaux sont vacants, une clause du bail peut exiger un droit d’entrée que l’on appelle pas-de-porte. En ce qui concerne le dépôt de garantie, il n’est pas obligatoire mais le bailleur le demande en général pour s’assurer de la mise en pratique du contrat. Il correspond à un trimestre de loyer mais peut être négocié entre les parties. Le dépôt sera bien sûr remboursé si le locataire quitte les lieux en remplissant les termes du bail. Si des dégâts sont constatés lors de l’état de lieux alors les travaux seront déduits du dépôt.

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Les points importants

L’état des lieux est effectivement une étape très importante. Lorsque vous vous serez mis d’accord sur les termes du contrat, l’état des lieux interviendra à la prise de possession des lieux par le locataire et à la restitution du local au bailleur. Si vous avez signé un contrat de location avant le 20 janvier 2014, vous n’êtes pas tenu de faire un état des lieux en quittant le local si vous n’en avez pas fait un en arrivant.

Voici quelques éléments à respecter lorsque vous signez un bail commercial :

  • Bien noter l’état exact du local lors de l’état des lieux
  • Demander l’état des risques naturels et technologiques que le bailleur est tenu de vous fournir
  • Bien établir la répartition des charges et des dépenses entre locataire et bailleur : elle doit obligatoirement être inscrite sur le contrat de bail
  • Pour les locaux de plus de 2000 m2, n’oubliez pas l’annexe environnementale qui décrit les caractéristiques énergétiques des équipements et systèmes, elle peut prévoir des mesures obligatoires à remplir par le locataire pour limiter la consommation d’énergique
  • Bien lire le contrat ou demander l’avis d’un professionnel

Pour en savoir plus et/ou trouver un notaire pour vous accompagner dans vos démarches, allez sur le site notaires.fr. Et pour plus de conseils, consultez le récapitulatif des points à vérifier avant de signer un bail commercial :