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Comment choisir la SCPI fiscale qui correspond à votre situation financière ?

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La SCPI fiscale est une société d’investissement collectif qui investit exclusivement dans l’immobilier d’habitation. En fonction de leur spécialisation, les SCPI fiscales ciblent leurs acquisitions sur l’immobilier d’habitation ancienne secteurs sauvegardés ou vers des biens neufs loués à des particuliers.

A la différence des SCPI de rendement, les SCPI fiscales n’ont pas pour objectif principal de distribuer à leurs investisseurs le plus haut rendement, mais de les faire bénéficier d’un réduction fiscale importante. Ainsi, les souscripteurs de parts de SCPI fiscales recevront un revenu locatif régulier, mais bénéficieront aussi d’une réduction fiscale (lorsque l’investissement est d’au moins 5000 euros et la part détenue pendant au moins 15 ans).

Quels sont les différents types de SCPI fiscale ?

Il existe quatre types de SCPI fiscale :

-les SCPI Malraux qui investissent dans l’immobilier ancien situé dans des zones ciblées afin de le restaurer pour bénéficier de réduction d’impôts.

-SCPI Pinel qui investissent dans l’immobilier neuf ciblé par la loi Pinel

-SCPI déficit foncier qui investissent dans l’immobilier nécessitant d’importants travaux de rénovation afin de dégager un déficit foncier qui sera alors déductible des revenus fonciers.

-SCPI Monument historique qui investissent dans des immeubles classés «Monuments historiques » et permettent aux porteurs de parts de bénéficier du régime fiscal « Monuments historiques »

Quelle SCPI fiscale choisir en fonction de votre profil ?

Le choix de la SCPI qui correspond à votre situation dépendra de :

  • votre taux marginal d’imposition
  • de la nature de vos revenus
  • de votre exposition à l’ISF

Pour les investisseurs ne disposant pas de revenus fonciers : SCPI Pinel ou Malraux

I-SCPI Pinel

Les SCPI Pinel investissent dans des immeubles neufs situés dans des zones à forte tension locative. Les SCPI Pinel permettent à l’investisseur de bénéficier d’un réduction d’impôt échelonné en fonction de la durée de détention :

-une réduction d’impôts de 12% pour 6 ans de détention

-une réduction de 18% pour 9 ans de détention

-une réduction de 21% pour 12 ans de détention

Le rendement de ce type de SCPI est d’environ 2 à 2,5%.

Les SCPI Pinel permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts sur la durée puisque celle-ci est répartie linéairement sur une période de 6 à 12 ans.

II-SCPI Malraux

Le dispositif Malraux a été créé pour favoriser la réhabilitation d’immeubles situés dans des zones protégés (secteurs sauvegardés, ZPPAUP, AVAP, quartiers anciens et dégradés. Il donne le droit à une réduction d’impôt calculée à partir du montant des travaux de restauration et dépendant de la zone dans laquelle se situe le bien immobilier rénové

-la réduction représente 30% du coût des travaux pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés OU quartiers anciens et dégradés

-la réduction représente 22% du coût des travaux pour les immeubles situés en ZPPAUP ou AVAP.

Elle s’adresse particulièrement aux investisseurs se situant dans les tranches d’imposition inférieures à 30%.

Pour les investisseurs qui disposent d’un revenu foncier : SCPI déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens à rénover ou à réhabiliter afin de dégager un déficit foncier. Ce déficit foncier permet de déduire le montant des travaux des autres revenus fonciers et, selon les cas, du revenu global dans une limite de 10 700 euros par an et par foyer fiscal.

La SCPI déficit foncier s’adresse particulièrement aux personnes se situant dans les tranches d’imposition hautes (30, 41 ou 45%) et qui perçoivent des revenus fonciers.

Pour les investisseurs disposant de revenus globaux très importants : SCPI Monuments historiques

Ce type de SCPI investit dans des bâtiments classés « Monuments historiques ». Elle permet aux investisseurs de déduire de leur revenu global la quote-part de travaux de rénovation réalisés sur les biens acquis. Pour ce dispositif, il n’y a pas d’application des régimes de plafonnement des niches fiscales ce qui en fait une solution performante pour les personnes se situant dans les tranches d’imposition de 41 et 45%, et qui ne disposent pas forcément de revenus fonciers. (Consulter ce site pour un avis sur les SCPI)

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