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Comment calculer sa capacité de loyer en Pinel ?

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Pinel

La loi Pinel vous permet, en tant que propriétaire d’habitation, de profiter d’intéressantes réductions d’impôt en échange d’un investissement locatif dans un nouveau ou ancien bâtiment réhabilité. Mais pour être éligible à cet avantage fiscal, vous devez obligatoirement respecter les règles en matière de location en Pinel dont l’une porte sur le loyer. Voici comment déterminer la capacité maximale de votre loyer en Pinel.

Quelle est la formule utilisée pour le calcul du loyer en Pinel ?

Celui qui envisage tirer profit de l’avantage fiscal qu’offre la loi Pinel, doit au préalable connaître le plafond de loyer maximum du logement Pinel qu’il met en location dans l’une des zones éligibles. Pour le calculer, vous devez multiplier entre eux, en une seule opération, les éléments que sont : la surface utile de votre logement Pinel, le coefficient Pinel et le barème Pinel. Il vous faudra cependant prendre en compte un certain nombre de données dans votre calcul.

Le prix du m²

Comme nous l’expliquions plus tôt, l’investisseur Pinel est tenu de respecter la limite de loyer maximale applicable à son logement Pinel. Or, cette limite de loyer n’est pas la même dans les zones éligibles (A bis, A, B1 et B2) à la loi Pinel pour la simple raison que les prix du m² diffèrent d’une zone à une autre. Pour info, la zone C et le reste du territoire français ne sont plus éligibles à cette loi depuis l’année 2017. Par exemple, en zone A bis, le plafond du loyer au m² est plafonné à 17,43 €. En zone A, il est limité à 12,95 €. Et en zone B1, il ne dépasse pas 10,44 €.

Toutefois, le prix du loyer au m² n’est pas la seule donnée que vous devez considérer lorsque vous mettez votre habitation en location dans une zone éligible. Car, le plafond de loyer Pinel n’est accessible qu’à des locataires qui ont des revenus annuels bien précis.

Les revenus annuels des locataires

Par exemple, si vous désirez conclure un bail avec un locataire seul pour votre logement situé en zone A bis et A, vous devez d’abord vous assurer que ses revenus annuels ne sont pas supérieurs à 38 465 €. Et si c’est votre logement situé en zone B1 qui est concerné, ses ressources financières annuelles devront être égales ou inférieures à 31 352 €.

Cela dit, pour ces mêmes zones, plus la composition du foyer devient complexe (personne seule/couple avec 1, 2, 3 ou 4 enfants ou encore à charge supplémentaire) et plus la limite des revenus annuels du foyer est repoussée. C’est là une façon judicieuse pour l’État d’amener les propriétaires à louer leurs logements aux foyers à revenus modeste. Il est donc primordial que vous vous renseigniez sur la limite de ressources des locataires autorisée par zone en location Pinel.

Comment procéder au calcul du loyer avec la loi Pinel en 2020 ?

Une fois que vous connaissez la zone et le prix du m², vous pouvez calculer la surface utile du logement loué en Pinel. Cette surface est égale à l’air habitable d’un bien immobilier en m² + la moitié de la superficie des dépendances i.e. les balcons, les terrasses, les caves, les sous-sols… mais dans la limite des 9 m².

L’étape suivante consiste à appliquer un coefficient multiplicateur. Il se calcule comme suit : 0,7 + 19/S. Le S est mis pour la surface du logement.

Quant au barème Pinel, il ne s’agit ni plus ni moins que du plafond de loyer au m² révisé chaque année au 1er janvier.

Pour connaître la limite à ne pas dépasser pour le loyer Pinel de votre logement, vous n’avez donc plus qu’à multiplier le plafond de loyer au m² par le coefficient multiplicateur puis par la surface utile. Le résultat obtenu est la capacité maximale de loyer en Pinel que vous pouvez tirer de l’habitation mis en location. Il ne faudra pas aller au-delà si vous visez une réduction d’impôt.

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