Les vices cachés, ce sont ces (très) mauvaises surprises que l’on peut découvrir après l’achat d’un bien immobilier : terrain inondable, défaut de construction, présence de termites, bruit des avions qui passent juste au-dessus, problème d’étanchéité… Puisque ces vices sont cachés, il est quasiment impossible de s’en prémunir. Heureusement, il existe des recours qui permettent d’agir contre le vendeur, qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi.
Qu’est-ce que les vices cachés ?
Juridiquement, voici comment se définit un vice caché : « un défaut de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix » (Code civil, article 1641). En d’autres termes, les vices cachés empêchent à l’objet acheté de rendre les services attendus.
Ils peuvent concerner un bien immobilier, un véhicule ou tout autre objet, et résident dans :
- Le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose ;
- L’impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes ;
- Les conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale.
Si, par exemple, vous acquérez une voiture d’occasion auprès d’un vendeur peu scrupuleux, et que vous remarquez après quelques heures de conduite qu’un élément essentiel de l’auto ne fonctionne pas sans que vous en ayez été prévenu (moteur ou pièce défectueuse, fuite, etc.), il s’agit d’un vice caché. Il ouvre droit à un recours.
Les vices cachés dans l’immobilier
En matière de bien immobilier, les vices cachés sont admis dans les cas suivants :
- Un terrain qui s’avère non-constructible
- Un défaut de construction qui aurait échappé à l’examen ordinaire
- Des difficultés pour accéder à une pièce du bien immobilier (y compris cave ou garage)
- Une servitude (contrainte qui pèse sur la propriété au profit d’une autre propriété) non apparente qui n’a pas été révélée
- La présence d’insectes affectant la solidité de la construction ou sa salubrité
- L’humidité et le défaut d’étanchéité
- La présence de bruits excessifs
- La pollution du terrain
- Le caractère inondable d’une maison, ou le caractère instable du terrain
- L’absence d’alimentation en eau courante
Tout acquéreur qui découvre un ou des vices cachés après l’achat d’un bien immobilier peut faire un recours contre le vendeur. Mais dans quelles conditions ?
Les conditions qui ouvrent droit à une garantie
Pour qu’un vice caché ouvre le droit à la garantie, voici les conditions qui doivent être réunies :
- Le vice doit être caché. C’est l’évidence même, mais il est important de rappeler que les vices cachés ne sont pas des défauts dissimulés par le vendeur, plutôt des problèmes qui ne sont pas visibles : le vendeur lui-même peut en ignorer l’existence. Ainsi, si vous découvrez des termites dans les combles après l’achat d’une maison, cela ne signifie pas que le vendeur a souhaité voir s’écrouler la charpente sur votre tête.
- L’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance de l’existence du vice caché au moment de la vente. Dans le cas contraire, l’acquéreur sera considéré comme ayant accepté le problème – par exemple si le vice en question est mentionné dans l’acte de vente.
- Le vice doit être antérieur à la vente. Le vendeur n’est pas tenu pour responsable des problèmes qui affectent le bien immobilier après la vente. N’est considéré comme vice qu’un souci qui rend le logement impropre à son utilisation ou dont l’usage est tellement diminué que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou seulement à un prix moindre, s’il en avait eu connaissance.
Les recours en cas de vices cachés
L’acheteur qui découvre des vices cachés dispose d’un délai de 2 ans, à compter de la date où le vice a été mis au jour (et non à la date de signature de l’acte de vente), pour intenter l’action en garantie. Le recours concerne aussi bien les vendeurs particuliers que les vendeurs professionnels ; mais la responsabilité est différente dans l’un et l’autre cas.
- Si le vendeur est un professionnel, il y a présomption de connaissance des vices, car celui-ci est tenu de connaître les problèmes affectant le bien qu’il vend. En conséquence, il doit verser à l’acheteur des dommages et intérêts, y compris s’il prouve sa bonne foi. Cette présomption s’applique uniquement au vendeur, et non à l’agent immobilier qui joue le rôle d’intermédiaire.
- Si le vendeur est un particulier, il est en général exonéré de la garantie des vices cachés – sauf si le vendeur est de mauvaise foi (donc s’il avait connaissance du vice avant la vente), auquel cas l’exonération de garantie ne joue pas. À charge à l’acquéreur de prouver que le vendeur est de mauvaise foi, par exemple au cas où celui-ci n’a pas fourni les différents diagnostics prévus par la loi.
Pour ce faire, le recours à un avocat est obligatoire, et c’est le tribunal de grande instance du lieu de situation du logement qui s’avère compétent.
Ce que l’acheteur peut obtenir
En cas de vices cachés avérés, l’acquéreur pour obtenir deux choses :
- L’annulation du contrat de vente : il doit alors rendre le bien immobilier dans l’état où il l’a acheté. Le vendeur lui restitue intégralement la somme versée, ainsi que les frais de procès et de mutation, et les intérêts cumulés depuis le paiement.
- La diminution du prix de vente : c’est ce qu’il advient si le juge décide que le vice invoqué n’est pas d’une gravité suffisante pour annuler le contrat de vente. La réduction est alors calculée en fonction de la moins-value qui résulte de ce vice, mesurée par des experts, et du coût des travaux nécessaires pour une remise en état du bien.
Si le vendeur est de mauvaise foi ou qu’il s’agit d’un vendeur professionnel, l’acheteur peut se voir allouer des dommages et intérêts : les vices cachés donnent alors droit à une réparation des « préjudices de toute nature ».