Vous êtes à la recherche d’une location d’appartement ou de maison, mais les bailleurs rejettent votre dossier faute de garanties suffisantes ? Vous auriez besoin d’un garant pour location ? Lisez cet article pour tout comprendre du rôle, du statut et du fonctionnement du garant – une protection devenue indispensable pour convaincre un propriétaire de vous louer son bien.
Qu’est-ce qu’un garant pour location ?
Un garant pour location est une personne qui s’engage à prendre à son compte le versement du loyer du locataire, ainsi que les charges, dans le cas où ce dernier se trouve dans l’impossibilité de faire face à ses obligations. Pour pouvoir prendre en charge cette responsabilité, le garant doit être solvable (et il n’est pas rare que le bailleur demande fiches de paie ou déclaration d’impôts).
Le garant pour location s’engage sur ces deux points :
Le montant garanti. Deux cas de figure peuvent se présenter : soit un plafond est fixé au préalable en bonne entente avec le bailleur, plafond qui ne pourra pas être dépassé quelle que soit la somme due par le locataire en faute. Soit le montant garanti est illimité, et c’est la totalité de la dette qui devra être remboursée.
La durée de caution. Encore une fois, deux options sont possibles : le bailleur peut fixer une durée de caution inférieure à la durée effective du bail. Ou alors, il peut décider d’une caution illimitée qui porte sur toute la durée du bail, même si celui-ci est reconduit (avec la possibilité, pour le garant, de mettre fin à son engagement avant la reconduction).
L’engagement se fait au moment de l’établissement du bail. Le garant pour location doit remplir un document (dont vous trouverez un modèle ici) spécifiant la nature et l’étendue de la caution, le signer, et le remettre ou l’envoyer au bailleur. Ce processus peut également être fait chez le notaire.
Qui peut se porter garant ?
Peuvent se porter caution soit une personne physique, soit une personne morale.
Personne physique : ce peut être un membre de la famille, un ami, ou un tiers. C’est la méthode la plus généralement admise.
Personne morale : il peut s’agir d’une entreprise, d’une banque ou d’une association. Leur rôle est identique à celui d’une personne physique : la prise en charge des loyers et des charges en cas d’impayés.
Plusieurs personnes en même temps peuvent se porter caution pour un même locataire. Dans ce cas, si impayés il y a, ils sont répartis entre les différents garants.
Deux options pour le garant pour location
Le garant peut être amené à signer l’un ou l’autre de ces deux types de caution :
La caution simple : elle oblige le propriétaire à mettre en action tous les moyens nécessaires pour obtenir satisfaction auprès du locataire, avant de pouvoir se tourner vers le garant. Si le locataire n’est pas solvable, le garant pour location sera alors tenu de rembourser les loyers impayés.
La caution solidaire : le propriétaire peut se tourner vers le garant aussi bien que vers le locataire. En contrepartie, le garant a la possibilité de poursuivre le locataire afin de lui réclamer la somme versée.
Locataires, attention ! Le versement du loyer est une obligation contractuelle. Les loyers impayés ne peuvent pas faire l’objet d’une demande d’aide auprès d’une association de défense des locataires, qui ne joue qu’en cas de mauvaise foi du propriétaire.
Garant ou pas garant ?
Techniquement, le garant (aussi appelé caution) n’est pas obligatoire lorsque vous souhaitez louer un logement. Néanmoins, la plupart des bailleurs le réclament puisqu’il s’agit d’une assurance supplémentaire en cas de loyers impayés. De sorte qu’il est tout à fait légal pour un bailleur de demander à son locataire de justifier de revenus suffisants et de présenter un garant.
Si le propriétaire possède déjà une garantie loyers impayés, il n’a pas le droit d’exiger un garant en plus. Si c’est le cas, l’assureur pourrait refuser de l’indemniser pour les loyers non versés au prétexte que le garant prendrait déjà pris en charge le remboursement des sommes dues.
Peut-on se passer de garant pour location ?
Si vous êtes dans l’impossibilité de trouver une personne physique qui se porte caution, pas de panique ! Des solutions existent :
Pour les moins de 30 ans : l’État, certaines banques ou des organismes comme Locapass peuvent se porter caution, sous conditions ;
Au-delà de 30 ans : il est possible de trouver des logements dont les propriétaires ne réclament pas de garant, via des services de location spécialisés comme Locservice. Locapass fonctionne également pour les + de 30 ans s’ils sont salariés.
Le bail d’habitation permet au propriétaire d’autoriser une tierce personne à utiliser son bien immobilier. Pour ce faire, il devra signer un contrat avec le locataire afin d’établir la base de cet accord. Il y a de nombreuses choses à savoir afin de s’engager en tout état de cause dans cette procédure. Vous êtes sur le point de louer un appartement mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Voyons ensemble les règles à suivre pour signer un bail habitation qui comme le bail commercial contient une clause sur la durée de location.
En quoi consiste le bail 3 6 9 particulier ?
Le bail d’habitation appartient à la catégorie générale des baux, il est donc défini par le Code civil selon l’article 1709 en tant que « contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps en contrepartie d’un prix ». Si l’on envisage d’utiliser le local comme habitation alors le bail est soumis à un régime spécifique. Cela est nécessaire pour rendre les logements accessibles au plus grand nombre sans que les droits des propriétaires soient remis en question. En effet, chaque contrat de ce type est soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Cette loi est aussi appelée la loi Mermaz et contient des dispositions d’ordre public afin de protéger le locataire. Elle impose donc des obligations aux propriétaires comme garantir un local qui répond aux normes sanitaires actuelles. Ce contrat de location doit être établi entre le propriétaire et le locataire conformément à l’usage qui sera fait du logement. Toutes les clauses doivent être prises d’un commun accord entre les deux parties pour permettre de définir les conditions de la location.
Le principal but de ce contrat est de définir une durée de location, elle est nécessaire pour faire valoir les droits du propriétaire comme du locataire. La durée minimum légale de location d’un logement est de trois ans et on peut le renouveler tous les trois ans. Tout comme pour le bail commercial, la règle des 3 6 9 correspond à la période triennale qui régit le contrat. Si les deux parties ne prévoient pas de « durée limite » de contrat, il s’agit alors d’un bail perpétuel. Mais sachez qu’en droit les engagements perpétuels sont interdits et ne sont donc pas valides.
La tacite reconduction
Il faut donc impérativement fixer une limite de temps à votre bail. Vous pourrez toujours le renouveler au besoin. Vous pouvez d’ailleurs choisir la période qui vous convient du moment qu’elle correspond à une période de plus de 3 ans et de moins de 99 ans. C’est une fourchette suffisamment large pour que vous puissiez trouver la durée qui convient à votre situation personnelle. La durée du bail est strictement encadrée par la loi afin d’assurer une stabilité au locataire et par là même au propriétaire.
La durée minimale du bail est de trois ans si le bailleur est une personne physique, une Société Civile Immobilière (SCI) constituée de parents ou d’alliés ou qu’il s’agisse d’un logement en indivision. Cependant si le bailleur est une personne morale, c’est-à-dire une société, une SCI non familiale ou une société immobilière, le bail vous engage sur six ans au minimum. Si à la fin de cette période, le locataire reste dans le logement et/ou le propriétaire ne lui donne pas congé alors la tacite reconduction prend le pas.
Cela implique un nouveau contrat identique au précédent. La période d’engagement de celui-ci sera de trois ans si le bailleur est une personne physique et de six ans si c’est une personne morale. La tacite reconduction s’applique jusqu’à ce que l’une des parties (ou les deux) décide de mettre fin au bail. Le contrat devient alors à « durée indéterminée » puisque la reconduction du contrat est automatique. Elle est à différencier du renouvellement du bail qui correspond à une modification du contrat initial.
Le contenu du bail
Pour être valable, le bail doit être écrit et signé par le propriétaire et le locataire selon la loi du 6 juillet 1989. Vous avez également la possibilité de faire appel à un professionnel que ce soit un agent immobilier ou un notaire. Si vous vous sentez suffisamment à l’aise avec ces procédures, voici un exemple de contrat type. Par la suite, chaque partie conserve un exemplaire original du bail. Il y a un certain nombre de clauses obligatoires :
Le nom et l’adresse du propriétaire ou de son mandataire
La durée de la location ainsi que la date à laquelle le locataire dispose du logement
Une description du logement et de ses annexes comme la cave, le jardin ou encore le garage
L’énumération des parties communes
L’usage du local fait par l’occupant à savoir : y habiter et/ou y travailler
Le montant du dépôt de garantie si il est exigé (ce n’est pas obligatoire mais la plupart des propriétaires le demandent)
Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer sans les charges : c’est la limite fixée par la loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat. Il ne peut pas être révisé pendant la durée du bail ni lors de son renouvellement. Pour comprendre l’utilité du dépôt de garantie, regardez cette vidéo :
La loi Boutin du 27 mars 2009 contraint le bailleur à indiquer la surface habitable du logement dans le bail et cela vaut également pour les cas de renouvellement. Les deux parties ont la possibilité d’ajouter des clauses facultatives afin d’apporter plus de précisions sur les modalités de la location. Vous devez faire le tour de tous les cas de figures inimaginables afin de vous protéger au maximum, et cela que vous soyez propriétaire ou locataire.
Le propriétaire est en droit de demander qu’un tiers se porte caution afin de s’assurer du paiement des loyers sauf s’il bénéficie d’une assurance type Garantie des Risques Locatifs (GRL) ou Garantie des Loyers Impayés (GLI). Ces deux options peuvent se cumuler en cas de location à un étudiant ou à un apprenti. Enfin, sachez qu’il existe des baux dérogatoires pour les logements meublés, les logements de fonction et les locations saisonnières. Pour en savoir plus, retrouvez la page suivante.
