Les taux d’emprunt sont au plus bas, les prix des logements ont baissé… C’est le moment idéal pour un investissement dans la pierre ! Mais au moment de signer un crédit immobilier avec votre banque, celle-ci vous demande de souscrire également un contrat d’assurance de prêt immobilier. À quoi sert-elle exactement ? Contre quels risques vous protège-t-elle ? Et la banque peut-elle réellement l’exiger ?
Qu’est-ce qu’une assurance de prêt immobilier ?
L’assurance de prêt immobilier, ou assurance-crédit, est une garantie à souscrire avant de signer un crédit auprès d’une banque. Elle a pour but de protéger le bénéficiaire du prêt, ainsi que sa famille, contre les aléas de la vie qui pourraient remettre en cause le bon remboursement des mensualités, qu’ils soient temporaires ou définitifs. Ces risques peuvent être, par exemple :
La perte de son emploi
Une incapacité temporaire de travail
Une invalidité permanente empêchant de travailler
Un décès
Plus la période d’emprunt est longue, plus il y a de risques que l’emprunteur soit amené à éprouver des difficultés à rembourser. En cas d’incapacité du bénéficiaire du prêt à verser ses mensualités, et faute d’avoir souscrit une assurance de prêt immobilier, c’est la famille qui en devient responsable. Cette garantie est donc indispensable pour protéger ses proches et leur éviter, le cas échéant, de s’endetter.
L’assurance de prêt a un coût : en moyenne entre 25 et 30 % du montant total du crédit. C’est pourquoi il peut être utile de comparer les différentes offres, telle que, par exemple l’assurance de prêt immobilier proposée par Maaf.
Cette assurance est-elle obligatoire ?
Pour la banque, l’assurance de prêt immobilier est une façon de se prémunir contre les éventuels impayés dus à une incapacité temporaire ou permanente de l’emprunteur à assumer ses mensualités. En cas d’incident de paiement, c’est la compagnie d’assurance qui prend en charge le remboursement partiel ou total de la somme empruntée.
De sorte que même si l’assurance-crédit n’est pas une obligation légale, la banque en fait une condition sine qua non à la souscription d’un prêt – car la mise en garde traditionnelle sur le fait qu’ « un crédit engage l’emprunteur » ne suffit pas toujours, pour l’établissement, à s’assurer le remboursement de la somme prêtée.
Toutefois, la banque n’exige pas une assurance de prêt immobilier complète. Elle demande principalement des garanties en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie. Le reste des garanties – interruption temporaire de travail, perte d’emploi, etc. – ne sont pas indispensables aux yeux de la banque, mais il peut être rassurant de les prendre également.
Auprès de qui la souscrire ?
Au moment de signer un crédit, le bénéficiaire se voit naturellement proposer une assurance de prêt par sa banque : c’est ce qu’on appelle le contrat de groupe, un nom qui provient du fait que cette assurance est globale et mutualise les risques sur tous les emprunteurs de la banque. Elle est donc généralement plus coûteuse qu’un contrat dédié au bénéficiaire. Dans ce cas, il est intéressant de négocier pour en faire baisser le coût ou pour obtenir des avantages sur d’autres volets du crédit (lire des conseils ici).
La législation (loi Lagarde de 2010, puis loi Hamon de 2014) offre la possibilité à tout emprunteur de souscrire l’assurance de prêt immobilier de son choix, auprès d’une banque autre que celle qui lui octroie le crédit (c’est la délégation d’assurance). Pour ce faire, l’établissement est dans l’obligation de fournir au bénéficiaire un document référent – une fiche standardisée d’information – avec laquelle il est plus aisé de comparer les différentes offres des assureurs.
Il est également possible de changer sa couverture assurantielle chaque année en vertu de la loi Hamon sur la concurrence. Une contrainte, toutefois, qui vaut dans tous les cas de figure (première souscription ou changement en cours de contrat) : les garanties de l’assurance de prêt immobilier doivent être similaires à celles proposées dans le contrat de groupe soumis par la banque qui octroie le prêt.
Lorsque l’on investit dans l’immobilier, chaque détail est à prendre en compte. Il faut passer par plusieurs étapes obligatoires avant d’envisager de conclure une promesse de vente. L’une d’entre elles est le crédit immobilier. En effet, la plupart des personnes qui se lancent dans l’aventure ont besoin de trouver des fonds auprès d’organismes financiers. Pour vous aider à réussir cette démarche, voici notre guide pratique.
Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
Il s’agit d’un prêt accordé par une banque à un client dans le but d’acquérir un bien immobilier. Il prend généralement en compte une longue période de remboursement pouvant aller jusqu’à 30 ans voire plus dans certains pays. Il peut être négocié en fonction des organismes et des responsables. Ainsi, vous pouvez avoir un crédit à taux fixe ou à taux variable. Le taux défini le montant du remboursement à verser en échange du prêt.
Il est également possible de faire un remboursement anticipé, qu’il soit partiel ou total, sachez que cela peut donner lieu à des pénalités qui viendront s’ajouter à la note totale. Pour éviter ce genre de mesure, vous devez vous renseigner avant de signer le prêt. Veillez à aborder tous ces points avec votre banquier afin d’éviter les mauvaises surprises quelle que soit votre situation personnelle. Pour plus de renseignements sur ce sujet, consultez la page suivante.
Les différents crédits
Il existe plusieurs sortes de crédits, ces derniers servent à financer deux types de biens immobiliers : les immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (usage professionnel et d’habitation) et les terrains destinés à la construction des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte. Si vous contractez un prêt pour un immeuble ce peut être pour plusieurs raisons :
Faire une acquisition en propriété, c’est-à-dire souscrire ou acheter des parts ou des actions de sociétés qui deviennent par ce fait leur propriété
Réaliser une acquisition en jouissance à savoir la souscription ou l’achat de parts ou d’actions de sociétés qui donnent lieu à une acquisition en jouissance
Entreprendre des dépenses de plus de 75 000 euros pour la réparation, l’amélioration ou l’entretien de l’immeuble
Régler les frais de construction
Si vous voulez en apprendre davantage, lisez cet article.
Comment en obtenir un ?
Pour demander un prêt immobilier, vous allez devoir prouver à votre banquier que vous avez un bon profil et qu’il peut vous faire confiance. Pour ce faire, vous devez mettre toutes les chances de votre côté. Il est donc vivement conseillé de solder ses crédits à la consommation ou autre prêts personnels en cours si possible avant d’envisager un crédit immobilier d’une somme importante sur une longue durée. Le but est d’améliorer votre taux d’endettement, celui prend en compte vos revenus et vos dépenses mensuels.
En général, il faut que les revenus soient trois fois plus élevés que l’ensemble des mensualités à payer. Le taux d’endettement doit donc être en deçà de 40 % pour espérer décrocher un prêt. Veillez à présenter un compte bancaire irréprochable sans découverts. Sachez que les trois derniers relevés de banque seront épluchés. Pour vous faciliter la vie, vous pouvez également vous tourner vers un site de courtage en immobilier pour vous assister dans ces démarches. Et si vous voulez plus de conseils sur la négociation du taux, regardez cette vidéo :
Si vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, il est temps d’en passer par la banque afin de contracter un prêt. Mais voilà : vous n’avez pas d’apport. Le crédit doit couvrir la totalité du coût du bien choisi. Ce guide vous aidera à comprendre les subtilités du crédit bancaire et les meilleures solutions lorsque vous ne pouvez pas compter sur un apport.
Pour bien démarrer
Pour commencer, il s’agit de fonctionner par étapes. Vous devez avant toute chose :
Vérifier quelle est votre capacité d’emprunt : celle-ci correspond traditionnellement à 33% de l’ensemble de vos revenus nets et de vos charges
Comparer entre les établissements bancaires prêteurs, et pourquoi pas faire appel à un courtier en crédit immobilier qui aura pour mission de vous trouver le taux le plus avantageux
Puis, il vous faut prendre en compte trois variables qui détermineront votre crédit : la durée de remboursement, le type de taux et le type de prêt.
Quelle durée de remboursement ?
Il s’agit du nombre d’années qu’il va vous falloir pour rembourser la totalité du crédit, à compter en mensualités. Pour déterminer cette durée, il est donc important de calculer votre capacité d’emprunt : elle sera différente selon que vous pouvez rembourser 500€ ou 1 500€ par mois.
Généralement, un crédit court sur une durée allant de 15 à 25 ans. Du fait de l’augmentation de la durée de vie et de la hausse des prix dans l’immobilier, il n’est plus rare que les banques consentent à des crédits sur 30, voire sur 40 ans. Dans tous les cas, il s’agit d’une étape fondamentale pour laquelle il faut conserver quelques notions en tête :
Un emprunt de courte durée nécessite un remboursement mensuel élevé
Un emprunt de longue durée nécessite un remboursement mensuel plus bas
Plus la durée de l’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt du crédit est élevé : car alors le risque de non-remboursement est plus important
Un emprunt de longue durée augmente le coût final du crédit
Attention, donc, à l’effet d’illusion induit par l’allongement de la durée de remboursement : payer des mensualités moindres peut donner l’impression que l’emprunt coûte au final moins cher. En fait, c’est l’inverse qui est vrai, car le taux d’intérêt du crédit s’applique sur le nombre total des années. Ainsi, emprunter sur 30 ans plutôt que 20 implique de payer 10 années supplémentaires d’intérêts.
Ce simulateur vous propose de calculer la durée idéale de votre crédit avec le montant des mensualités correspondantes. Pour trouver a durée qui vous convient, il vous faut donc vous demander quel montant mensuel vous pouvez supporter tout en conservant une qualité de vie optimale (les fameux 33%).
Les taux les plus courants
Le taux du prêt correspond au coût de votre emprunt : ce que vous allez payer en plus du prix d’achat du bien immobilier. Ce taux est la rétribution que la banque se verse pour supporter le risque de vous prêter de l’argent. Deux grandes familles de taux existent :
Le taux fixe est le plus courant. Un taux fixe offre une visibilité complète du coût des intérêts sur la totalité de la durée du contrat, puisque par définition il ne varie pas. L’inconvénient ? En cas de baisse importante des taux de crédit, vous devrez renégocier votre crédit avec votre banque, sans certitude d’obtenir satisfaction.
Le taux variable évolue annuellement en fonction d’un indice. Ce taux est systématiquement moins élevé que le fixe en début de prêt, mais il peut grandement évoluer au gré de la volatilité des marchés. Ce taux est particulièrement avantageux pour un emprunt de courte durée (6 ans maximum), par exemple si vous avez un apport important. Mais puisque nous imaginons ici que ce n’est pas le cas, ce taux s’applique sur un long terme et occasionne un risque de hausse de vos mensualités.
A partir de ces deux grandes familles, il existe des variantes dans les taux. Discutez-en avec votre banquier pour en savoir plus et pouvoir faire le meilleur choix.
Le type de prêt
Le type de prêt correspond à la nature du crédit : il détermine comment vous allez rembourser, avec quelles mensualités et avec quelles modifications possibles au cours du contrat.
Le prêt amortissable, le plus courant, consiste à rembourser immédiatement à la fois des intérêts et du capital. En début d’emprunt, les mensualités comportent surtout des intérêts et peu de capital ; en fin d’emprunt, beaucoup de capital et peu d’intérêts.
Le prêt à paliers, également « amortissable », stipule que la durée de remboursement est divisée en deux périodes distinctes avec des mensualités aux montants différents. Imaginez qu’à défaut d’avoir un apport financier pour votre crédit, vous obtenez au cours du contrat un belle augmentation de salaire : vous pourrez alors payer des mensualités plus élevées et réduire la durée totale de remboursement.
Le prêt lissé vous assure de conserver un taux d’endettement acceptable quoi qu’il advienne. Mais son intérêt consiste surtout en la souscription d’un second crédit lorsque vous en avez déjà un.
Le prêt relais s’adresse aux propriétaires qui veulent acquérir un nouveau bien immobilier sans avoir à revendre leur bien existant.
Enfin, avec le prêt in fine, vos mensualités ne remboursent que les intérêts. Vous remboursez le capital en une seule fois à la fin du contrat.
Regardez également les nombreuses aides au prêt immobilier qui peuvent s’adapter à vos besoins et vous permettre de moduler votre type de prêt ou votre taux d’emprunt.
Le prêt immobilier sans apport : ce qu’il faut garder à l’esprit
Contracter un prêt immobilier sans apport a pour corollaire une durée de remboursement plus longue. Veillez donc à bien évaluer cette durée en fonction de votre capacité d’emprunt, afin de trouver le meilleur équilibre : payer des mensualités qui ne vous étouffent pas financièrement tout en n’étirant pas votre durée de remboursement sur un trop grand nombre d’années.
N’oubliez pas : calculez, comparez, demandez l’avis d’un courtier, renseignez-vous convenablement. Enfin, pensez que le paiement des frais annexes, correspondant aux frais de dossier, aux frais de notaire et aux intérêts intercalaires, est soumis à des règles déterminées par la loi Scrivener. Une protection supplémentaire pour l’emprunteur.
