Vous êtes à la recherche d’une location d’appartement ou de maison, mais les bailleurs rejettent votre dossier faute de garanties suffisantes ? Vous auriez besoin d’un garant pour location ? Lisez cet article pour tout comprendre du rôle, du statut et du fonctionnement du garant – une protection devenue indispensable pour convaincre un propriétaire de vous louer son bien.
Qu’est-ce qu’un garant pour location ?
Un garant pour location est une personne qui s’engage à prendre à son compte le versement du loyer du locataire, ainsi que les charges, dans le cas où ce dernier se trouve dans l’impossibilité de faire face à ses obligations. Pour pouvoir prendre en charge cette responsabilité, le garant doit être solvable (et il n’est pas rare que le bailleur demande fiches de paie ou déclaration d’impôts).
Le garant pour location s’engage sur ces deux points :
Le montant garanti. Deux cas de figure peuvent se présenter : soit un plafond est fixé au préalable en bonne entente avec le bailleur, plafond qui ne pourra pas être dépassé quelle que soit la somme due par le locataire en faute. Soit le montant garanti est illimité, et c’est la totalité de la dette qui devra être remboursée.
La durée de caution. Encore une fois, deux options sont possibles : le bailleur peut fixer une durée de caution inférieure à la durée effective du bail. Ou alors, il peut décider d’une caution illimitée qui porte sur toute la durée du bail, même si celui-ci est reconduit (avec la possibilité, pour le garant, de mettre fin à son engagement avant la reconduction).
L’engagement se fait au moment de l’établissement du bail. Le garant pour location doit remplir un document (dont vous trouverez un modèle ici) spécifiant la nature et l’étendue de la caution, le signer, et le remettre ou l’envoyer au bailleur. Ce processus peut également être fait chez le notaire.
Qui peut se porter garant ?
Peuvent se porter caution soit une personne physique, soit une personne morale.
Personne physique : ce peut être un membre de la famille, un ami, ou un tiers. C’est la méthode la plus généralement admise.
Personne morale : il peut s’agir d’une entreprise, d’une banque ou d’une association. Leur rôle est identique à celui d’une personne physique : la prise en charge des loyers et des charges en cas d’impayés.
Plusieurs personnes en même temps peuvent se porter caution pour un même locataire. Dans ce cas, si impayés il y a, ils sont répartis entre les différents garants.
Deux options pour le garant pour location
Le garant peut être amené à signer l’un ou l’autre de ces deux types de caution :
La caution simple : elle oblige le propriétaire à mettre en action tous les moyens nécessaires pour obtenir satisfaction auprès du locataire, avant de pouvoir se tourner vers le garant. Si le locataire n’est pas solvable, le garant pour location sera alors tenu de rembourser les loyers impayés.
La caution solidaire : le propriétaire peut se tourner vers le garant aussi bien que vers le locataire. En contrepartie, le garant a la possibilité de poursuivre le locataire afin de lui réclamer la somme versée.
Locataires, attention ! Le versement du loyer est une obligation contractuelle. Les loyers impayés ne peuvent pas faire l’objet d’une demande d’aide auprès d’une association de défense des locataires, qui ne joue qu’en cas de mauvaise foi du propriétaire.
Garant ou pas garant ?
Techniquement, le garant (aussi appelé caution) n’est pas obligatoire lorsque vous souhaitez louer un logement. Néanmoins, la plupart des bailleurs le réclament puisqu’il s’agit d’une assurance supplémentaire en cas de loyers impayés. De sorte qu’il est tout à fait légal pour un bailleur de demander à son locataire de justifier de revenus suffisants et de présenter un garant.
Si le propriétaire possède déjà une garantie loyers impayés, il n’a pas le droit d’exiger un garant en plus. Si c’est le cas, l’assureur pourrait refuser de l’indemniser pour les loyers non versés au prétexte que le garant prendrait déjà pris en charge le remboursement des sommes dues.
Peut-on se passer de garant pour location ?
Si vous êtes dans l’impossibilité de trouver une personne physique qui se porte caution, pas de panique ! Des solutions existent :
Pour les moins de 30 ans : l’État, certaines banques ou des organismes comme Locapass peuvent se porter caution, sous conditions ;
Au-delà de 30 ans : il est possible de trouver des logements dont les propriétaires ne réclament pas de garant, via des services de location spécialisés comme Locservice. Locapass fonctionne également pour les + de 30 ans s’ils sont salariés.
On le sait : la terreur de l’investisseur locatif, c’est que son locataire ne puisse plus verser son loyer. Et là, c’est toute la pyramide qui s’effondre : difficulté à rembourser les mensualités du prêt bancaire, procédure d’expulsion qui, si elle est lancée, peut prendre des années… Il existe néanmoins une solution : la garantie loyers impayés. Mais que vaut-elle exactement ? Nous avons mené l’enquête.
Bailleur espère bon payeur
La plupart des petits bailleurs comptent sur les loyers versés par leurs locataires pour :
Dans les deux cas, le manque à gagner en cas de loyers impayés peut mener à la catastrophe économique pour le propriétaire.
Cet article relaie une étude de 2014 qui estime à 2 ou 3% le taux moyen d’impayés de loyers en France. Un chiffre qui dissimule bon nombre de disparités en fonction de la géographie, de la taille du logement et du niveau des loyers. Cela semble peu, mais en période de crise économique et de forte augmentation de la fiscalité, le risque tend malheureusement à augmenter.
Se protéger des mauvais payeurs
Un mauvais payeur peut aisément mettre un propriétaire sur la paille, pour peu que celui-ci compte sur les loyers pour rembourser ses propres mensualités. En moyenne, une procédure d’expulsion dure 18 mois. Et elle entraîne un coût juridique : environ 1 800 euros. Sans compter les loyers perdus entre temps. En conséquence, mieux vaut faire en sorte de s’en prémunir.
Pour cela, deux solutions existent : la caution et la garantie loyers impayés (GLI), aussi appelée assurance loyers impayés (ALI).
Il existait jusque là une troisième solution, la garantie des risques locatifs (GRL) proposée aux bailleurs par l’État et l’organisme Action Logement ; mais elle sera remplacée, au 1er janvier 2016, par un dispositif plus contraignant destiné aux seuls locataires de moins de 30 ans justifiant de faibles ressources.
La caution est la solution idéale, puisqu’elle ne coûte rien. Son seul souci : le garant, qui prend en charge le paiement des loyers en cas de défaut du locataire, n’est pas à l’abri lui-même d’entrer dans une période de difficultés financières. Et parfois, la durée de la caution ne couvre pas toute la durée du bail.
Pourquoi souscrire une garantie loyers impayés ?
L’autre solution, très efficace, consiste à souscrire une garantie loyers impayés : elle vous met complètement à l’abri en cas de cessation de paiement par le locataire. Voici les modalités de garantie proposées par la plupart des contrats :
Etre prémuni contre les loyers impayés (avec charges et taxes récupérables) ;
Etre protégé en cas de litiges liés à l’exécution du contrat de location ;
Récupérer les frais déboursés pendant le contentieux ;
Bénéficier d’une prise en charge des dégradations éventuelles ;
Bénéficier de la prise en charge de la protection juridique.
Attention, toutefois, aux plafonds d’indemnisation (notamment pour les frais liés au contentieux et la remise en état des dégradations éventuelles dans le logement), qui diffèrent selon les contrats.
Astuce : pensez à souscrire une telle assurance au moment de l’entrée d’un nouveau locataire. Si vous le faites en cours de bail, l’assureur pourrait se montrer méfiant : il penserait que vous avez de bonnes raisons de vouloir souscrire une garantie loyers impayés alors que tout se passait bien jusque là. Et réclamerait une prime plus élevée.
La garantie loyers impayés et ses inconvénients
La garantie loyers impayés est une solution sûre, mais elle a plusieurs inconvénients.
Premièrement, son prix : en moyenne, entre 2 et 4% du montant des loyers. Un tarif qui tend à augmenter, même si ce coût est déductible des revenus fonciers.
Deuxièmement : une garantie loyers impayés ne commence à vous indemniser que trois ou quatre mois après que l’impayé a été constaté. Certes, le paiement est rétroactif, c’est-à-dire qu’il court depuis le premier jour du sinistre. Mais, en attendant, il faut bien payer ses mensualités, car la banque, elle, n’a pas l’intention de différer les remboursements du propriétaire.
Troisièmement : la garantie loyers impayés remplace le garant. De sorte que les assurés n’ont pas le droit de demander une caution à un locataire – sauf s’il s’agit d’un apprenti ou d’un étudiant. Si le bailleur se fait payer par le garant, l’assureur peut annuler son remboursement.
Quatrièmement : il est important de respecter scrupuleusement la procédure définie dans le contrat de garantie loyers impayés. C’est indispensable pour ne pas prendre le risque de n’être pas remboursé à cause d’un vice de procédure.
Cinquièmement, enfin : compte tenu de l’augmentation des sinistres, les assureurs imposent des conditions drastiques à l’acceptation d’un locataire. Pour donner son feu vert, une compagnie peut réclamer du candidat qu’il présente :
Un contrat de travail en CDI
Des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer
Bref, des conditions qui pourraient en elles-mêmes vous prémunir contre les impayés, même sans garantie… Sachez, de plus, qu’il appartient au bailleur de vérifier que le locataire répond aux critères de solvabilité imposés par l’assureur. C’est seulement lorsque le propriétaire déclare ses impayés que l’assureur prend connaissance du bon respect de ces conditions.
Si vous avez confié la gestion locative à un tiers
Si vous avez confié la tâche de gérer votre logement locatif à un gestionnaire ou à une agence immobilière, c’est à lui de se charger de l’assurance. Il soumet lui-même le dossier à l’assureur et s’occupe des démarches en cas de sinistre. La gestion locative a néanmoins un coût : environ 9% des loyers.
On parle alors d’un « contrat de groupe », avec conditions et prime négociées auprès de l’assureur par le professionnel. Cette prime est généralement inférieure à celle que les assureurs proposent pour les contrats individuels.
Auprès de qui souscrire ?
Le propriétaire désireux de souscrire une garantie loyers impayés a le choix. Il peut le faire auprès de nombreux acteurs :
Les compagnies d’assurance et les courtiers (Macif, Sacapp, Solly Azar, Suffren Assurances Associées…) ;
Les banques (Crédit Agricole, Société Générale…) ;
Les associations (Union nationale de la propriété immobilière).
Pensez néanmoins à comparer les prix en fonction des services proposés : puisque la plupart des compagnies proposent des contrats qui se ressemblent, n’hésitez pas à utiliser des comparateurs de devis (comme celui-ci) qui vous aideront à faire votre choix.
