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loi Duflot

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Promulguée le 24 mars 2014, la loi Alur a été publiée au Journal officiel le 26 mars. À l’initiative de Cécile Duflot alors ministre du Logement, de l’Egalité des territoires et de la Ruralité, la loi ALUR (Accès au logement et urbanisme rénové) a pour but de lutter contre l’augmentation excessive des prix des logements, la pénurie de logement et la baisse du pouvoir d’achat des ménages. Voyons cette loi en pratique.

Loi Alur : la théorie

Afin de limiter l’augmentation des loyers, la loi Alur prévoit un renforcement de l’encadrement de loyers dans les zones « tendues » c’est-à-dire les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où les prix atteignent des sommets. On peut prendre l’exemple le plus marqué de la ville de Paris dans laquelle les prix des locations d’appartements sont le plus élevé, ce qui crée un déséquilibre entre l’offre et la demande. Chaque zone se verra attribuer un observatoire local des loyers agrée par l’État.

Ainsi le préfet de la zone publiera annuellement un arrêté pour établir pour chaque catégorie de logement et en fonction du quartier :

  • Un loyer médian de référence : calculé à partir du nombre de loyers existants
  • Un loyer médian de référence majoré : ne peut excéder 20 % au-dessus du loyer médian de référence
  • Un loyer médian de référence minoré : ne peut aller en dessous de 30 % du loyer médian de référence

Une garantie universelle des loyers (GUL) sera mise en place pour protéger les propriétaires contre les risques d’impayés afin d’encourager la location des appartements vacants et de faciliter le choix des locataires.  Cette garantie vaut pour tous les logements du parc privé sans distinction et entrera en vigueur dès le 1er janvier 2016.

Quels sont les enjeux de la loi Alur ?2

La mise en pratique de la loi

Si la GUL ne s’appliquera qu’à partir de l’année 2016, d’autres mesures de la loi sont d’ores et déjà entrées en vigueur comme :

  • Le plafonnement des frais d’agence : limite de prix fixe imposée suivant la surface du logement
  • Le prolongement de la trêve hivernale : du 15 octobre de chaque année au 31 mars de l’année suivante
  • La réduction des délais de prescription applicables aux loyers impayés et aux charges

Certaines mesures doivent encore être définies par des décrets d’application telles que :

  • L’encadrement des loyers
  • La création d’un contrat de bail type

De plus, il se peut que l’application de ces décrets soit différée dans le temps. L’encadrement des loyers a été mis en pratique à Paris en 2015 à titre expérimental. Sachez que pour tout manquement à cette mesure, le locataire comme le propriétaire pourra saisir la commission de conciliation.

Quels sont les enjeux de la loi Alur ?3

Et aujourd’hui ?

Un an après l’adoption de la loi, le texte compte 117 articles sur la location, la copropriété, la vente, la réglementation des professionnels de l’immobilier et l’urbanisme qui doivent constitués 80 décrets. Seulement 13 ont été publiés et 6 sont étudiés par le Conseil d’État pour paraître avant l’été 2015.

La priorité a été portée sur les mesures visant à améliorer le quotidien des ménages, la location et la copropriété. Il faudra donc attendre encore quelques temps pour voir l’ensemble de la loi en action et pour attester de son efficacité. De plus, une partie de cette loi a été modifiée par la loi Pinel. Pour en savoir plus, retrouvez la page suivante.

Voici un résumé de la loi en images :

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La loi Pinel vient en renfort de la loi Alur également appelée loi Duflot. Son but est d’assouplir les règles de la loi précédente pour favoriser l’investissement immobilier afin de répondre à la pénurie des logements. Certains y voient un retour en arrière alors que d’autres gagnent un allègement de leurs charges. Voyons ce qu’il en est. Focus sur la loi Pinel !

La loi Pinel

Mise en place par la loi de finances 2015, la loi Pinel vient modifier la loi Duflot sur la défiscalisation immobilière. Le but est d’augmenter l’impact de la loi Duflot en allégeant les règles qui la définissent dans le but de stimuler l’investissement. La loi Pinel sera appliquée à partir de janvier 2015. Contrairement à la loi Alur, la loi Pinel est plutôt en faveur des propriétaires.

Ainsi, le dispositif phare de la loi Duflot « à savoir l’encadrement des logements » se fera uniquement à Paris à titre expérimental. Et il ne sera pas appliqué dans les autres villes de France avant qu’un bilan ne fasse état des résultats de cet essai. Pour en savoir plus, consultez la page suivante.

La loi Pinel, une mise à jour de la loi Alur3

Comment fonctionne la défiscalisation ?

Pour encourager la construction, le gouvernement met en place un abattement exceptionnel de 30 % sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir si la vente est conclue avant le 31 décembre 2015. De plus, ces terrains pourront bénéficier des mêmes abattements que les autres biens immobiliers donc un propriétaire sera exonéré d’impôt sur les plus-values à partir de 22 ans contre 30 à l’heure actuelle.

La loi Pinel donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 6 000 euros par an pendant 12 ans. Elle dépend du montant du bien immobilier et de la durée de location :

  • 6 années de location : 12 % de réduction d’impôt
  • 9 années de location : 18 % de réduction d’impôt
  • 12 années de location : 21 % de réduction d’impôt

Le propriétaire peut également louer à ses ascendants ou descendants et conserver cet avantage fiscal.

La loi Pinel, une mise à jour de la loi Alur2

Les bénéficiaires

Si vous avez acheté un logement neuf dans une zone où les logements sont très demandés, vous pouvez bénéficier de cette réduction d’impôt. Attention, cela ne concerne que les investissements faits entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement et répondre à la norme RT 2012 ou au label BBC. Il faut également le louer pendant une période de 6 à 9 ans minimum. D’autres clauses sont à respecter :

  • Le logement doit être la principale résidence du locataire
  • Il doit être loué nu
  • Il se situe dans certaines zones (A bis, A, B1 et B2)
  • Le loyer est soumis à des plafonds
  • Le prix de l’investissement ne peut excéder 5 500 euros par mètre carré de surface habitable

La loi Pinel semble être mieux accueillie, une bonne nouvelle pour le gouvernement après l’échec de la loi Duflot en termes d’investissements immobiliers, et devrait faire décoller les ventes de logements neufs. Si vous êtes dans cette situation, n’hésitez pas vous avez jusqu’au 31 décembre 2015.

Voici l’annonce de Manuel Valls pour les modifications de la loi Duflot :

http://iafd.club