La location n’est pas toujours une démarche facile à entreprendre. Il faut d’abord choisir le bon emplacement et l’espace nécessaire puis le bon prix. Cependant malgré une bonne recherche en amont, il peut s’avérer que la situation personnelle du locataire évolue de telle manière qu’il ne puisse plus occuper dans les locaux. Dans ce genre de situation l’occupant a la possibilité de céder son bail. Cependant, il y existe des limites à cette procédure. Explications.
Bail à céder : le principe
La cession de bail est un contrat qui permet au locataire de transmettre à une tierce personne les droits et les obligations dont il jouit dans le cadre des termes de sa location. C’est-à-dire qu’il « donne » son bail afin qu’un autre locataire prenne sa place. Cette opération est appelée sous-location. Attention, les baux d’habitation ne peuvent pas être cédés sans l’autorisation du propriétaire selon la loi 89-462 du 6 juillet 1989, art. 8.
La cession de bail commercial est également possible dans le cadre d’un bail commercial mais elle comporte quelques restrictions. Il peut s’agir d’une simple cession de bail ou elle peut s’accompagner du fonds de commerce. Il convient de dire que c’est la cession de bail commercial qui est la plus problématique en termes de limites juridiques parce que davantage de facteurs sont en jeu.
Les limites de la cession de bail
La plupart des baux commerciaux interdisent la cession du bail si le locataire ne cède pas son fonds de commerce également. En d’autres termes, si l’occupant des locaux veut continuer à exploiter son fonds de commerce mais transmettre son bail à une tierce personne, il doit impérativement demander l’autorisation du bailleur. C’est la seule personne à pouvoir lui permettre cette opération. Cela peut être une solution si le locataire ne trouve pas d’acquéreur pour son fonds de commerce.
Des exceptions sont toutefois à noter en cas de :
Magasin à l’abandon : inexploité depuis des années et sans clientèle
Si l’acquéreur exerce une autre activité et n’est pas intéressé par la clientèle actuelle du magasin
Si l’on ne peut pas prouver l’existence de la clientèle
En revanche, si le locataire met en place la cession de son fonds de commerce en plus alors le propriétaire n’a pas son mot à dire. Sachez que le bail ne peut pas contenir de clause qui exclue la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce ainsi que l’interdiction de certaines catégories d’acheteurs. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Les points importants
Toutes ces restrictions sont inscrites dans le bail initial signé par le locataire. Vous devez donc veiller à bien étudier tous ces éléments avant de vous lancer dans la location. Si vous avez un doute ou une question d’ordre juridique, n’hésitez pas à consulter un professionnel plutôt que de vous engager sur plusieurs années avec des clauses abusives. Bon à savoir, le bail tous commerces permet au locataire de recourir librement à la cession de bail.
Même lors de la transmission du contrat au cédant, vous devez vous assurer de bien comprendre les termes de l’accord afin de tirer le meilleur parti de la situation. Pour plus de renseignements, lisez l’article suivant. Enfin, cette vidéo vous permettra de mieux appréhender les contraintes liées à la cession de bail commercial :
La cession de bail est une étape parfois nécessaire pour adapter son contrat de location à une situation personnelle en évolution. Cependant, prenez garde à ne pas sauter les étapes. En effet, il y a quelques éléments à connaître avant de se lancer. Pour vous accompagner durant ce processus, voici tous nos conseils en matière de cession de bail.
La cession de bail : qu’est-ce que c’est ?
L’action de céder un bail consiste à transmettre à une tierce personne les modalités du contrat en cours soit définitivement soit pour une période donnée. Dans ce cas, on parlera de sous-location. Autrement dit, c’est un contrat qui permet au locataire de donner à une autre personne les droits et les obligations qu’il possède via son bail. En ce sens, cela revient à remplacer un locataire par un autre.
S’il s’agit d’une sous-location, le locataire reprendra ses droits une fois le sous-locataire parti. Cela peut s’avérer utile si le locataire en question part en déplacement ou envisage de louer une pièce pour se faire un complément de revenus. En revanche, si le locataire veut quitter le logement plus tôt que prévu, il peut céder définitivement son bail à une personne qui deviendra officiellement le nouveau locataire. La cession de bail peut concerner :
Le bail commercial
Le bail habitation
Le bail habitation
Dans le cadre d’un bail habitation, la cession de bail entraine un changement définitif de locataire. Si le locataire souhaite s’absenter pendant une période plus ou moins longue et conserver son logement, il a la possibilité de sous-louer son appartement. En principe la loi l’interdit, cependant vous pouvez le faire si vous demandez au préalable la permission de votre propriétaire. Attention, l’autorisation du bailleur est strictement obligatoire pour procéder à une sous-location dans le cadre d’un bail habitation.
Vous devez également respecter deux principes :
Mettre l’accord par écrit
Ne pas demander un loyer supérieur à celui mis en place par le bail, auquel cas le propriétaire sera en droit de réclamer la différence
Pour obtenir cette autorisation, le locataire pourra envoyer un accusé de réception à son bailleur qui sera tenu de répondre dans les quinze jours qui suivent. Si l’autorisation n’est pas accordée et que la sous-locataire débute malgré tout, sachez que le locataire comme le sous-locataire risque de se voir expulser. Pour en savoir plus, consultez l’article suivant.
Le bail commercial
Le locataire du bail commercial peut céder son bail mais il a également la possibilité de céder son fonds de commerce par la même occasion. Si la cession ne concerne que le bail, le nouveau locataire doit choisir entre continuer le contrat en cours avec les mêmes termes jusqu’à la date butoir ou en signer un nouveau. Le locataire doit obligatoirement informer son propriétaire de sa démarche, autrement il pourra voir cet accord être invalidé.
Les modalités de cession sont définies lors de la signature du bail. L’intervention d’un huissier et d’un acte notarié peuvent être imposés au locataire. Attention, le propriétaire peut inclure des clauses qui encadrent la cession, voire s’opposer à celle-ci. Il convient donc d’avertir son propriétaire en amont afin de lui expliquer les raisons de ce processus. En revanche, le bailleur ne peut pas refuser la cession du bail si le nouveau locataire continue l’activité mise en place et conserve la clientèle établie. Pour en savoir plus, consultez le site le Journal du Net et le site vosdroits.service-public.fr ou regardez cette vidéo :
