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Travaux d’appartement : qui doit les prendre en charge ?

Vous êtes locataire d’un appartement et désirez effectuer de menus changements ? Vous êtes propriétaire d’un logement qui a besoin de grosses réparations ? La copropriété vient de voter des aménagements importants dans votre immeuble ? Pour éviter que la situation ne tourne au casse-tête chinois, voici ce qu’il faut savoir sur les responsabilités de chacun en vue de travaux d’appartement.Fmenuis

Quand le propriétaire veut faire des travaux d’appartement

Tout propriétaire d’un bien résidentiel qu’il met en location doit fournir, à son occupant, un « logement décent ». Cette notion de décence implique que le logement doit conserver son bon état général tel qu’il était lorsque le locataire est entré dans les lieux, au moment de la signature du bail.

Le propriétaire a donc la responsabilité en cas de « grosses réparations », ces travaux d’appartement nécessaires pour que le local loué soit toujours en état de servir à l’usage défini lors de la location. Ces réparations peuvent concerner :

  • Le remplacement d’une chaudière
  • L’entretien des sols (plancher, carrelage, moquette)
  • La plomberie
  • Le réseau électrique
  • Les entrées et sorties (portes et fenêtres)
  • Le toit
  • La ventilation

Il s’agit notamment des travaux d’appartement qui concernent les installations de confort et l’hygiène des lieux. Il est entendu, toutefois, que ces réparations ne sont prises en charge par le propriétaire que dans le cas où elles ne sont pas rendues nécessaires par une mauvaise utilisation ou un manque d’entretien de la part du locataire.

En somme, pour donner un exemple précis : le propriétaire a l’obligation de changer une canalisation vétuste, qui empêche de profiter pleinement de la plomberie. Mais ce n’est pas à lui de remplacer un joint défectueux abîmé par l’usage et par le temps, qui entre dans la catégorie des réparations locatives.

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Et si le propriétaire veut améliorer le logement ?

En toute logique, une fois le bail signé, le propriétaire n’est plus censé effectuer des travaux importants à l’intérieur du logement. Il existe toutefois deux exceptions notables :

  • La réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique : cette exception est en vigueur depuis la loi Grenelle II relative à l’environnement.
  • Les travaux votés par une copropriété et concernant des parties communes ou des parties privatives d’un immeuble. Dans ce cas, le locataire ne peut pas s’opposer à l’entrée dans le logement des entrepreneurs chargés de réaliser les travaux ; il est même amené à devoir quitter les lieux pendant la durée de l’ouvrage.

En cas de travaux d’appartement à réaliser, le propriétaire doit informer son locataire via une notification en main propre ou par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception. L’accord de l’occupant est indispensable si les travaux doivent avoir lieu, ou se prolonger, les samedis, dimanches et jours fériés.

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Les travaux d’appartement et les obligations du locataire

La responsabilité du locataire est engagée quant à l’entretien courant du logement, ce qu’on nomme les « réparations locatives ». Ces réparations visent à empêcher ou ralentir la dégradation des lieux (due à un usage normal et à l’action du temps) par le biais d’actes d’entretien détaillés dans ce décret.

En voici quelques exemples :

  • L’entretien de la plomberie : si les canalisations sont engorgées ou les joints et colliers abîmés ; si le tuyau de raccordement du gaz est vétuste ; si la chaudière se remplit de tartre ou que le groupe de sécurité ne fonctionne plus ; si les joints et les flotteurs de la chasse d’eau doivent être remplacés ; si le tuyau flexible de la douche est cassé ; etc.
  • L’entretien de l’intérieur du logement : les murs, cloisons, plafonds, revêtements de sol, placards et menuiseries doivent être maintenus en bon état ; ainsi que les portes, fenêtres, vitres et dispositifs d’occultation de la lumière (plus d’info sur Menuiserie Ferton, spécialiste de la menuiserie à Boulogne sur mer).

Si le locataire n’a pas effectué les réparations à sa charge, le propriétaire peut lui demander de répondre des dégradations constatées au moment de l’état des lieux de sortie. Le cas échéant, le montant des réparations peut être retenu du dépôt de garantie laissé par le locataire. En cas de litige, celui-ci peut s’adresser à une association de défense des locataires pour l’aider.

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Et si le locataire veut effectuer de menus travaux ?

En sus de ses réparations locatives obligatoires, l’occupant peut avoir le désir de réaliser des travaux d’appartement dans le but d’améliorer son logement. Deux types d’intervention sont possibles, mettant en jeu des processus différents :

  • S’il s’agit de transformations limitées et décoratives (les peintures murales, le changement d’une porte) ou de l’installation d’équipements démontables (des étagères dont il suffira de reboucher les trous), le locataire n’a pas besoin de l’accord du propriétaire.
  • S’il s’agit de travaux d’appartement de plus grande ampleur, à savoir des changements qui vont avoir un impact sur la structure ou la configuration des lieux, l’avis préalable du propriétaire est indispensable. Par exemple : une cloison à abattre, un escalier à refaire entièrement, une douche remplacée par une baignoire ou vice-versa, etc.

Si le propriétaire ne donne pas son accord à de gros travaux, il sera en droit d’exiger de son locataire qu’il remette le logement en l’état (et à ses frais) au moment de la sortie des lieux.

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