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Le viager « traditionnel » en perte de vitesse

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Le caractère aléatoire du viager est fondé sur le « risque de longévité » ; un indice qui correspond à la mortalité présupposée du vendeur qui se lance dans ce type de vente. La détermination du prix de vente repose sur l’analogie entre le décès attendu et le décès effectif.

Le viager dit « traditionnel » souffre aujourd’hui de trois défauts majeurs aux yeux des personnes âgées propriétaires : la perte du bien en cas de décès précoce, le transfert à autrui de la propriété du bien et la suppression d’un héritage pour les enfants. Ces perspectives, qui ne sont pas sans évoquer le scénario sinistre du film « Le Viager » de Pierre Tchernia, font d’autant plus défaut à l’image du viager que les évolutions démographiques ont radicalement changé la donne.

Une espérance de vie de plus en plus longue

De nos jours, l’amélioration des conditions de vie, les progrès de la médecine et l’allongement consécutif de l’espérance de vie ont accentué l’incertitude liée à la date de décès du vendeur : selon les statistiques de l’Insee, en France une femme de 60 ans a une espérance de vie de 27,7 ans en 2014 contre 26,5 ans en 2004 ; à titre de comparaison, la durée moyenne de vie des hommes de 60 ans est de 23,1 années en 2014 contre 21,5 années en 2004. Cette tendance à la hausse a obligé les pouvoirs publics à penser de nouvelles formes de vente et le viager s’apparente désormais de moins en moins à une « spéculation sur la mort ».

Le viager « traditionnel » en perte de vitesse

La transmission du patrimoine davantage prise en compte

Le rapport intitulé « La Silver Économie, une opportunité de croissance pour la France » à lire ici, remis en décembre 2013 à Michèle Delaunay, ministre déléguée chargée des Personnes âgées et de l’Autonomie, proposait une réforme du viager tenant compte de l’aversion au risque des seniors ainsi que de leur volonté de transmettre un patrimoine.

Le Viager intermédié partiel (VIP) nouvellement mis en place donne au senior vendeur la possibilité de ne vendre qu’une partie de son patrimoine immobilier. L’acquéreur n’est plus un particulier ; il est constitué d’un organisme financier qui accepte de supporter le risque de longévité du vendeur. Les héritiers ne sont que partiellement privés d’héritage dans la mesure où, à la mort du vendeur, ils se retrouvent copropriétaires de l’appartement ou de la maison avec ledit organisme financier.

De ce point de vue, le VIP semble atténuer les trois défauts liés à la vente en viager : la perte matérielle en cas de mort prématurée est plus circonscrite et le transfert de la propriété du bien n’est que partiel. Surtout, le VIP apparaît comme un moyen efficace pour combler le fossé qui se creuse entre les jeunes et leurs aînés au sein de la société française.

Le viager « traditionnel » en perte de vitesse

Remédier au « déséquilibre patrimonial »

En facilitant la transmission du patrimoine aux enfants, la stratégie du VIP se présente comme une réponse appropriée au contexte de crise intergénérationnelle que connaissent la France et de nombreux autres pays développés. La situation française se caractérise d’une part par un phénomène de vieillissement de la population et d’autre part, par un fort « déséquilibre patrimonial » – pour reprendre les termes d’André Masson, directeur de recherches au CNRS – qui se développe entre des seniors propriétaires de patrimoines immobiliers et des jeunes aux conditions matérielles de plus en plus complexes.

Pour aller plus loin à propos du « VIP » : http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1421735/patrimoine-dejouez-les-risques-de-la-vente-en-viager

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