Frais de chauffage, de personnel et d’entretien : vos charges de copropriété augmentent tous les ans…? Vous avez le sentiment que ces hausses ne sont pas forcément justifiées ? En effet d’après l’ARC (Association des Responsables de Copropriétés), les dépenses en copropriété augmentent bien plus vite que l’inflation depuis quelques années et représentant en moyenne plus de 10% des revenus des copropriétaires*.
Comment freiner ces dépenses, voire faire baisser la note ? Voici quelques pistes.
Mettre en concurrence les prestataires de service de la résidence
Avant toute chose, commencez par mettre les prestataires de la copropriété en concurrence (nettoyage des parties communes, élagage, ascensoriste, etc.). C’est l’occasion de décrocher de meilleurs tarifs, mais aussi de faire baisser le prix de certains contrats existants, et pourquoi pas de remplacer les éventuels prestataires qui ne vous donneraient pas satisfaction.
Cette mise en concurrence vous permettra par exemple de supprimer des services d’entretien inutiles au profit de services qui ne nécessitent que des interventions ponctuelles. Si votre immeuble est géré par un syndic
De la même façon, il est recommandé de remettre en concurrence tous les 3 à 5 ans le contrat d’assurance multirisques immeuble, surtout si le taux de sinistralité de votre immeuble est bas.
Autre alternative : faire par vous même ! Vous habitez dans une petite copropriété où tout le monde s’entend bien ? L’entretien de petits espaces verts ou encore le nettoyage de parties communes n’est pas insurmontable si chacun est prêt à participer ! Avec à la clé, des économies non négligeables.
Maîtriser la consommation d’énergie dans les parties communes
Le chauffage est le principal poste de dépense dans une copropriété, il représente quasiment 25% des charges d’un immeuble. Les vieux bâtiments mal isolés sont bien sûr les plus mal lotis… Quelques recommandations pour mieux maîtriser la consommation énergétique de votre résidence :
- faire contrôler en entretenir régulièrement le système de chauffage collectif (c’est obligatoire, au moins une fois par an) pour en maximiser le rendement.
- optimiser le fonctionnement de la chaudière : régler l’appareil à une température constante, réguler le temps de chauffage, etc.
- examiner les contrats de fourniture et d’entretien (ancienneté, tarifs) pour éventuellement les mettre en concurrence ; vérifier s’ils sont bien adaptés à la taille à la copropriété, car ils sont parfois surdimensionnés par rapport aux besoins réels de la copropriété.
- envisager des travaux de rénovation énergétique (exemple : isolation des façades de l’immeuble)
- éviter le gaspillage dans les parties communes : installer une minuterie pour la lumière, penser à bien fermer les portes en hiver, etc. Et pourquoi pas, sensibiliser votre voisinage, par exemple à l’aide d’un affichage courtois dans les parties communes.
Négocier les honoraires du syndic de copropriété
Selon un courtier, le tarif moyen d’un syndic professionnel en France se situait entre 120 et 250€ (340€ à Paris) par lot et par mois en 2018. Et depuis quelques années, avec la multiplication des dispositions devenues obligatoires dans le cadre de la loi ALUR et alourdissant le métier de syndic, le montant des prestations subissent de fortes hausses, allant jusqu’à 20% par an dans certaines grandes villes.
Tous les 3 ans, le conseil syndical a désormais l’obligation de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de l’assemblée générale. Le contrat type imposé par la loi ALUR facilite grandement la comparaison des contrats de syndic, le syndicat des copropriétaires peut alors négocier plus facilement les frais de gestion de la copropriété.
Changer de syndic
Votre syndic n’est pas enclin à faire un effort sur ses honoraires ? Alors il est peut être temps d’en changer. Le processus n’est pas compliqué mais implique un peu de formalisme et d’anticipation. Voici comment faire concrètement :
Insertion video “Comment changer de syndic de copropriété ?”
Autre solution : opter pour le syndic en autogestion (ou syndic bénévole). Ce choix permet à la copropriété d’économiser le montant non négligeable des honoraires de syndic. Mais attention, l’autogestion d’immeuble est plutôt adaptée aux petites copropriétés, avec un conseil syndical motivé et impliqué. Ce rôle suppose des responsabilités juridiques et la prise en charge des tâches de gestion de la résidence.
BON À SAVOIR : les syndics “nouvelle génération” (en partie dématérialisés) sont des alternatives économiques au syndic professionnel classique. Cotoit propose notamment des services de gestion à la carte à partir de 10€ par mois et par lot, ce qui permet aux copropriétés de ne souscrire qu’aux services dont elles ont réellement besoin, avec à la clé une baisse du montant des honoraires allant jusqu’à 50%. Découvrir Cotoit
Vous êtes bailleur ? N’oubliez pas les charges récupérables auprès du locataire
Si vous êtes bailleur, vous pouvez récupérer auprès de votre locataire une partie des charges liées au bien que vous louez. La liste de ces charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987, mais aussi par de nombreuses décisions de jurisprudence. Il s’agit notamment des frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble qui profitent au locataire :
- entretien des espaces verts,
- entretien de l’ascenseur,
- nettoyage,
ainsi que des taxes locatives :
- enlèvement des ordures ménagères,
- redevance d’assainissement,
- balayage, etc.
Bien sûr, le montant des charges récupérées par le propriétaire bailleur doit être justifié (factures, etc.).
* Source : Enquête ELABE pour le Crédit Foncier : “les Français et la Copropriété”, novembre 2018