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Investissement locatif : comment réduire vos charges de copropriété ?

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Lors de l’achat d’un appartement dans le cadre d’un investissement locatif, il est important de tenir compte des frais qui seront imputés au propriétaire. En effet, les charges de copropriété de l’immeuble sont à prendre en considération. Elles peuvent cependant, selon la loi, être partagées avec le locataire si le bien est loué non meublé. Ces charges récupérables permettent donc au propriétaire d’alléger ses dépenses.

Quelles sont les charges que doit supporter le propriétaire ?

La 1ère charge du propriétaire est le remboursement de son prêt bancaire.

S’ajoute à cela tous les frais liés au bien immobilier tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation. Bien que la 2ème taxe incombe au locataire.

Le propriétaire doit également assumer les charges de copropriété en lien avec l’entretien des locaux, la maintenance des équipements électriques (porte de garage, ascenseur) ainsi que le salaire du gardien ou de la gardienne.

Les gros travaux de rénovation de l’immeuble votés en assemblée générale ainsi que les dépenses nécessaires à l’entretien et à l’amélioration des parties communes sont aussi à la charge du propriétaire.

Il est donc primordial de prendre connaissance des travaux en cours ou à venir concernant l’immeuble lors de l’achat de cet investissement locatif afin d’éviter les déconvenues. Si par exemple lors de l’achat, le ravalement de façade de l’immeuble est en cours de négociation mais pas encore voté par l’assemblée, le financement de ces travaux incombera à l’acheteur. A contrario, si le ravalement a été voté en amont, il sera à la charge de l’ancien propriétaire.

Quelles charges partager avec son locataire ?

Les charges que peuvent se partager le locataire et le propriétaire sont de trois ordres :

  • Les dépenses d’entretien courant et les réparations du matériel qui profitent au locataire : l’entretien des espaces verts, les maintenances collectives, le remplacement des pièces défaillantes de l’ascenseur.
  • Les taxes et redevances dues en compensation de services rendus : ordures ménagères, redevance assainissement, taxe de balayage…
  • Les services dont le locataire est bénéficiaire : eau, chauffage collectif, ascenseur.

Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ?

Outre le loyer, le locataire doit s’acquitter de charges liées à l’utilisation du bien immobilier. Ce sont des charges dites récupérables ou locatives car elles correspondent à des dépenses dont le propriétaire peut réclamer le remboursement au locataire. Elles concernent uniquement les dépenses profitant exclusivement au locataire, voici les principales :

  • Dépenses relatives aux parties communes intérieures au bâtiment (électricité, fournitures des consommables)
  • Exploitation et maintenance des espaces extérieurs au bâtiment (aires de stationnement, aires de jeu, espaces verts…)
  • Eau froide et chaude, chauffage collectif des parties communes et locaux privatifs (chauffage, fuites et remplacements de joints)
  • Ascenseurs et monte-charge (électricité, entretien, menues réparations…)
  • Installations individuelles de chauffage et distribution d’eau chaude dans les parties privatives
  • Frais de personnel (élimination des déchets, entretien des parties communes…)
  • Hygiène (produits de désinfection, exploitation et entretien courant, fournitures des consommables…)

La rémunération du gardien (ou de la gardienne) de l’entretien de l’immeuble est en partie récupérable. En effet, 75% du montant des travaux d’entretien et d’élimination des rejets de cette personne sont à la charge du locataire. Si une seule de ces deux tâches est assurée, le montant se limite à 40% des dépenses.

Les charges non récupérables

Les charges non récupérables correspondent aux charges exclusives au propriétaire, à régler en principe, une fois par an :

  • Taxe foncière
  • Frais d’établissement ou d’envoi de quittance
  • Frais de dératisation
  • Frais de nettoyage de graffitis, etc.
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