La loi Alur a introduit de profonds changements dans le monde de l’immobilier en modifiant la relation entre locataires et bailleurs. Publiée au journal officiel, le 26 mars 2014, elle répond à l’appellation officielle de « loi à l’accès au logement et à un urbanisme rénové ». Soucieuse des droits et de l’information du locataire elle modifie le traditionnel bail de location en y faisant mention de clauses plus détaillées. En quoi cela va-t-il changer la vie des bailleurs ? Penchons-nous sur les nouveautés qui permettent de simplifier les démarches avec notamment l’apparition d’un bail numérique.
Le nouveau modèle type de bail d’habitation
Un nouveau modèle réglementaire de bail d’habitation est apparu. Il vise principalement à renforcer certaines clauses du contrat, dans l’esprit général de la loi. Le décret du 29 mai 2015 explicite le contenu du modèle de bail que les contrats de location doivent désormais respecter. Il implique des changements dans :
- La désignation des parties : la version ancienne du contrat ne prévoyait pas pour le bailleur l’obligation de mentionner sa dénomination, quand il possédait le logement par le biais d’une société. Aujourd’hui, il doit en plus de ses noms, prénoms et adresse, préciser le siège social de sa société et sa constitution, dans le cas d’une SCI.
- L’objet du contrat de location, avec la mention de la localisation du logement, dans un immeuble collectif ou individuel. Copropriété ou mono propriété, surface habitable, période de construction et nombre de pièces principales, dépôt de garantie : tout doit figurer.
- Les équipements à disposition du bailleur : c’est nouveau, mais ils sont détaillés maintenant sur le bail d’habitation. Notamment les modalités concernant le raccordement à Internet et aux programmes télé. Des précisions sur la fourniture d’eau chaude sont aussi exigées : est-elle individuelle ou collective et comment s’effectue sa répartition.
- La fin du bail : les modalités de congés du locataire et du bailleur sont rappelées. La loi Alur autorise le locataire à donner son congé en ne respectant plus qu’un préavis d’un mois en zone dite « tendue », ou s‘il justifie d’un motif dit légal. Le bailleur ne peut lui, donner congé à son locataire, qu’au terme du contrat de location et seulement motivé par la vente ou la reprise.
L’encadrement des loyers
C’était un peu la mesure phare de la loi Alur, qui ambitionnait une garantie universelle des loyers avec la création d’un observatoire dans les grandes villes. Au final, seule la ville de Paris s’est dotée de cet observatoire.
Conformément à la loi, cela introduit de nouvelles mentions sur un bail d’habitation parisien.
Un loyer médian ainsi que des loyers de référence majorés et minorés ont été créés. Le loyer hors charges fixé dans un contrat de location doit s’aligner sur le loyer médian de référence majoré. Il s’ensuit pour le bailleur l’obligation de mentionner sur le bail d’habitation les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré, applicables le jour de la signature du bail. S’ajoute à cela, le montant du loyer, son type de règlement, ses règles de révision annuelle, le dernier loyer payé par le locataire précédent et le montant du dépôt de garantie.
Enfin, la loi Alur impose d’informer le locataire si l’habitation lui est louée par l’intermédiaire d’un agent immobilier. La rédaction du bail d’habitation doit clairement indiquer le plafond des frais que le locataire peut supporter : frais de visite, de constitution de dossier, d’état des lieux et de rédaction du bail.
Le modèle du nouveau contrat type contient les clauses essentielles relatives à la nouvelle loi. Il ne limite cependant pas le bailleur au contenu de ce modèle lors de la rédaction d’un nouveau bail. Il reste libre d’y apposer les clauses de son choix, tant que celles-ci ne relèvent pas des clauses abusives ou interdites.