La cession de bail est une étape parfois nécessaire pour adapter son contrat de location à une situation personnelle en évolution. Cependant, prenez garde à ne pas sauter les étapes. En effet, il y a quelques éléments à connaître avant de se lancer. Pour vous accompagner durant ce processus, voici tous nos conseils en matière de cession de bail.
La cession de bail : qu’est-ce que c’est ?
L’action de céder un bail consiste à transmettre à une tierce personne les modalités du contrat en cours soit définitivement soit pour une période donnée. Dans ce cas, on parlera de sous-location. Autrement dit, c’est un contrat qui permet au locataire de donner à une autre personne les droits et les obligations qu’il possède via son bail. En ce sens, cela revient à remplacer un locataire par un autre.
S’il s’agit d’une sous-location, le locataire reprendra ses droits une fois le sous-locataire parti. Cela peut s’avérer utile si le locataire en question part en déplacement ou envisage de louer une pièce pour se faire un complément de revenus. En revanche, si le locataire veut quitter le logement plus tôt que prévu, il peut céder définitivement son bail à une personne qui deviendra officiellement le nouveau locataire. La cession de bail peut concerner :
Le bail commercial
Le bail habitation
Le bail habitation
Dans le cadre d’un bail habitation, la cession de bail entraine un changement définitif de locataire. Si le locataire souhaite s’absenter pendant une période plus ou moins longue et conserver son logement, il a la possibilité de sous-louer son appartement. En principe la loi l’interdit, cependant vous pouvez le faire si vous demandez au préalable la permission de votre propriétaire. Attention, l’autorisation du bailleur est strictement obligatoire pour procéder à une sous-location dans le cadre d’un bail habitation.
Vous devez également respecter deux principes :
Mettre l’accord par écrit
Ne pas demander un loyer supérieur à celui mis en place par le bail, auquel cas le propriétaire sera en droit de réclamer la différence
Pour obtenir cette autorisation, le locataire pourra envoyer un accusé de réception à son bailleur qui sera tenu de répondre dans les quinze jours qui suivent. Si l’autorisation n’est pas accordée et que la sous-locataire débute malgré tout, sachez que le locataire comme le sous-locataire risque de se voir expulser. Pour en savoir plus, consultez l’article suivant.
Le bail commercial
Le locataire du bail commercial peut céder son bail mais il a également la possibilité de céder son fonds de commerce par la même occasion. Si la cession ne concerne que le bail, le nouveau locataire doit choisir entre continuer le contrat en cours avec les mêmes termes jusqu’à la date butoir ou en signer un nouveau. Le locataire doit obligatoirement informer son propriétaire de sa démarche, autrement il pourra voir cet accord être invalidé.
Les modalités de cession sont définies lors de la signature du bail. L’intervention d’un huissier et d’un acte notarié peuvent être imposés au locataire. Attention, le propriétaire peut inclure des clauses qui encadrent la cession, voire s’opposer à celle-ci. Il convient donc d’avertir son propriétaire en amont afin de lui expliquer les raisons de ce processus. En revanche, le bailleur ne peut pas refuser la cession du bail si le nouveau locataire continue l’activité mise en place et conserve la clientèle établie. Pour en savoir plus, consultez le site le Journal du Net et le site vosdroits.service-public.fr ou regardez cette vidéo :
Le bail commercial classique est aussi appelé bail 3 6 9 professionnel. Il s’agit d’un contrat de location traditionnel qui lie le propriétaire d’un local à une société. La durée de ce contrat est de neuf ans et confère au locataire un droit de renouvellement avec un loyer plafonné. Cependant la période triennale remet en cause la durée du bail : c’est une clause importante pour les sociétés qui travaillent dans des locaux en location. Voyons comment fonctionne ce système et les possibilités qui s’offrent au locataire comme au propriétaire.
Bail 3 6 9 professionnel : les particularités de ce contrat
Le choix d’un local est parfois déterminant lorsqu’on lance son activité, en particulier quand on reçoit des clients. Alors il convient de ne pas se précipiter pour prendre cette décision : signer un bail commercial n’est pas anodin. Prenez le temps de la réflexion et renseignez-vous sur le quartier. Plus important lisez attentivement le contrat. Il est réglementé par l’article L 145-1 du code du commerce qui concerne donc les contrats passés entre un propriétaire et une société immatriculée au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés. Deux principes à ce contrat :
La durée du bail est de neuf ans minimum
Le loyer est plafonné sauf pour les bureaux, les hôtels, les cinémas et les terrains
Bien que le loyer soit soumis à un plafonnement, il peut être augmenté annuellement ou tous les trois ans selon l’indice des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Attention, le locataire devra notifier la nature de son activité dans le bail. S’il en exerce une autre celui-ci pourrait voir son loyer être déplafonné. Prenez donc garde à bien spécifier tous les aspects de votre activité sous peine de devoir subir des pénalités financières. Il existe des clauses spécifiques à ce contrat qui permettent de protéger le locataire comme la période triennale et le droit au renouvellement.
La période triennale
Neuf années, cela peut sembler une très longue période pour une société qui vient de démarrer. Les activités peuvent s’avérer moins fleurissantes qu’on ne l’avait espéré et dans ces cas-là un loyer peut devenir un poids financier conséquent. De même, si l’entreprise connaît un bel essor et doit envisager de prendre des locaux plus grands, un engagement aussi long peut être un frein au développement de son activité. Ainsi, la période triennale est une clause qui permet au locataire de pouvoir rompre le bail commercial avant la fin du contrat.
En effet, seul le propriétaire est tenu d’honorer la durée du bail sous peine de devoir payer une indemnité d’éviction. Le locataire peut résilier son contrat à la fin de chaque période triennale autrement dit tous les trois ans. C’est d’ailleurs à cause de cette spécificité que l’on nomme ce contrat le bail 3 6 9. Pour rompre son engagement, le locataire devra envoyer un congé à son propriétaire par voie d’huissier au minimum six mois à l’avance. Le bailleur, quant à lui, peut donner congé à son locataire à la fin du contrat s’il ne veut pas le renouveler.
Il y a d’autres cas de résiliations :
Un commun accord entre le bailleur et le locataire
Le non-respect d’une clause résolutoire présente dans le contrat : par exemple un défaut de paiement du loyer peut permettre au propriétaire de rompre l’engagement pris (cela peut être une autre clause liée à l’activité du locataire ou tout autre arrangement décidé entre les deux parties)
Par recours judiciaire si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations
Dans tous les cas, il faudra engager des procédures juridiques. Dans le cas contraire, il faut garder à l’esprit que le bail peut aussi être fixé pour une période plus longue. Ces termes doivent être fixés par les deux parties lors de la constitution du contrat. Pour plus d’informations, rendez-vous ici.
Le droit au renouvellement
Dans les cas où ni le bailleur ni le locataire ne veut rompre le contrat, le bail peut être renouvelé après la date butoir. Il faut savoir que le bail ne prend pas fin automatiquement : tout comme le renouvellement il devra faire l’objet d’une procédure spécifique. Pour obtenir un renouvellement, il suffit que le locataire ou le propriétaire envoie une demande à l’autre partie par voie d’huissier six mois avant l’expiration du bail. Si le propriétaire refuse, il devra payer une indemnité d’éviction.
En revanche, si la demande est acceptée mais que le loyer est revu à la hausse, le locataire peut contester le montant. En effet, si la demande de renouvellement est à l’initiative du locataire, le prix du nouveau loyer doit être calculé en fonction du loyer d’origine ainsi que de la variation de l’indice stipulé dans le contrat de location. Si le bail n’est ni renouvelé ni rompu, il se prolonge de manière tacite. Mais ne pensez pas que cela suffise à vous protéger. Si le bail suit son cours avec les mêmes conditions, le locataire n’a pas de contrat à proprement parler.
Cela signifie que le locataire n’a plus de droits légaux sur le local. Et si la prolongation du bail dépasse la durée de 12 ans, le propriétaire a la possibilité de déplafonner le loyer. Bon à savoir, il y a une grande différence entre la tacite prolongation qui ne garantit pas la continuité de vos droits et la tacite reconduction qui implique un nouveau bail et donc vous protège au même titre que votre ancien contrat. Pour en savoir plus sur le renouvellement, consultez le site vosdroits.service-public.fr.
Vous l’aurez compris, le bail 3 6 9 est conçu afin de protéger le locataire contre les dérives. Alors même si cet engagement sur neuf ans vous semble contraignant, rappelez vous que vous avez des recours juridiques afin d’adapter au mieux le contrat en fonction de votre situation. Si vous n’êtes pas à l’aise avec les procédures, allez consulter un avocat ou un notaire. De même pour établir le bail, il est recommandé de faire appel à un professionnel. Vous avez maintenant toutes les cartes en main alors au travail !
Pour finir, voici quelques conseils pour bien négocier votre bail commercial :
Lorsqu’on débute son activité, la pression est forte et chaque décision est importante. C’est pourquoi il faut être rapide et efficace même si cela ne relève pas du tout de notre domaine de compétence. Pour vous aider dans vos démarches immobilières, nous vous proposons un article sur le bail commercial afin de vous accompagner dans cette étape cruciale. Pour savoir comment louer sans se faire arnaquer, lisez la suite !
Le bail commercial : définition
C’est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Bon à savoir : le locataire ne doit pas forcément avoir la nationalité française. Le statut du bail commercial protège le locataire en plafonnant le loyer et en proposant un renouvellement du bail. Le montant initial du bail est libre mais l’éventuelle augmentation qui intervient lors de la révision du loyer en cours est très encadrée. Pour en savoir plus sur la révision du contrat, rendez-vous sur le site de l’INSEE.
Ce contrat n’est envisageable que si le local a été affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale sans quoi un changement d’affection de local doit être fait avant la location. Si le bail commercial n’est pas soumis à une forme précise, le mettre par écrit vous permet de pouvoir le consulter au besoin pour le faire respecter. Attention, si vous travaillez dans un local avec un bail classique vous ne serez pas protégé par le statut du bail commercial puisque le caractère commercial est défini par le bail et non l’activité. Pour plus d’informations pratiques, consultez le site vosdroits.service-public.fr.
Comment s’y prendre ?
Avant tout chose assurez-vous d’avoir un bail « tous commerces » qui permet d’exercer tout type d’activité. Prenez bien en compte la durée du bail. Le contrat a une durée minimale de neuf ans en dehors des locations saisonnières ou des baux dérogatoires. En revanche, le locataire a la possibilité de partir après une période de trois ans. Il ne peut être loué pour une durée indéterminée. Le montant du loyer est fixé librement par les parties, si vous êtes un fin négociateur cela peut jouer en votre faveur.
Si les locaux sont vacants, une clause du bail peut exiger un droit d’entrée que l’on appelle pas-de-porte. En ce qui concerne le dépôt de garantie, il n’est pas obligatoire mais le bailleur le demande en général pour s’assurer de la mise en pratique du contrat. Il correspond à un trimestre de loyer mais peut être négocié entre les parties. Le dépôt sera bien sûr remboursé si le locataire quitte les lieux en remplissant les termes du bail. Si des dégâts sont constatés lors de l’état de lieux alors les travaux seront déduits du dépôt.
Les points importants
L’état des lieux est effectivement une étape très importante. Lorsque vous vous serez mis d’accord sur les termes du contrat, l’état des lieux interviendra à la prise de possession des lieux par le locataire et à la restitution du local au bailleur. Si vous avez signé un contrat de location avant le 20 janvier 2014, vous n’êtes pas tenu de faire un état des lieux en quittant le local si vous n’en avez pas fait un en arrivant.
Voici quelques éléments à respecter lorsque vous signez un bail commercial :
Bien noter l’état exact du local lors de l’état des lieux
Demander l’état des risques naturels et technologiques que le bailleur est tenu de vous fournir
Bien établir la répartition des charges et des dépenses entre locataire et bailleur : elle doit obligatoirement être inscrite sur le contrat de bail
Pour les locaux de plus de 2000 m2, n’oubliez pas l’annexe environnementale qui décrit les caractéristiques énergétiques des équipements et systèmes, elle peut prévoir des mesures obligatoires à remplir par le locataire pour limiter la consommation d’énergique
Bien lire le contrat ou demander l’avis d’un professionnel
Pour en savoir plus et/ou trouver un notaire pour vous accompagner dans vos démarches, allez sur le site notaires.fr. Et pour plus de conseils, consultez le récapitulatif des points à vérifier avant de signer un bail commercial :
