Le code de la copropriété n’est pas à prendre à la légère. Il convient de bien vous renseigner sur le sujet afin de vous assurer de partir sur de bonnes bases. Ce document n’est pas toujours facile à comprendre, pourtant il faut passer par là pour élaborer les usages du bien immobilier mis en commun. Voyons plus en détails les éléments indispensables et les démarches à suivre pour faciliter l’élaboration des règles de la copropriété.
Le code de la copropriété : définition
Une copropriété désigne l’organisation d’un immeuble ou groupe d’immeubles dont plusieurs personnes se partagent la possession. La division du bien immobilier est repartie en lots. La copropriété est donc une forme de détention et une forme d’association. Lorsqu’un immeuble est divisé en plusieurs parts, il passe automatiquement sous le régime de la copropriété. La copropriété est impérativement définie à l’aide d’une description de la division établie par lots et par propriétaires.
Le code de copropriété est le document de référence pour établir les règles de fonctionnement d’un immeuble partagé par des propriétaires. Il réunit toutes les règles concernant l’organisation et la bonne marche de ce type d’association. Véritable outil de travail incontournable pour les professionnels comme les syndics, notaires ou avocats, il peut être un allié pour les particuliers qui s’impliquent dans l’administration ou la gestion d’un immeuble soit parce qu’il fait partie des copropriétaires soit parce qu’il est lui-même syndic bénévole. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Les éléments importants
Pour mettre en place l’organisation de votre immeuble ou lot d’immeubles, vous aurez donc besoin de cet ouvrage qui vous livrera tous les textes à connaître. Le régime juridique de la copropriété est essentiellement basé sur deux textes :
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : elle délimite le statut de copropriété pour les immeubles bâtis
Le décret n°67-223 du 17 mars 1967
Attention, ces textes ont été modifiés par des législations plus récentes. Toutefois, ils sont toujours d’actualité et font aujourd’hui encore partie intégrante du code de copropriété. Ces limites juridiques ont été mises en place pour protéger les propriétaires et apporter un équilibre dans la copropriété. Ainsi, cette dernière doit impérativement avoir un organe de décision démocratique, des assemblées générales et deux entités de gestion qui se complètent : le syndic et le conseil syndical. Pour plus de renseignements sur ce sujet, rendez-vous sur cette page.
Les obligations
Les réglementations sur la copropriété imposent un certain nombre d’éléments. Le mode de fonctionnement doit être régi par un règlement de copropriété ainsi qu’une comptabilité spécifique. Les organes de contrôle et de gestion sont obligatoirement dotés d’un syndic, d’un conseil syndical et d’un syndicat de copropriétaires. Les décisions seront prises lors d’assemblées générales. L’inscription au registre d’immatriculation des copropriétés est également incontournable sauf exceptions.
Enfin, les droits et les devoirs des copropriétés sont à respecter à la lettre. Afin de mettre en place un climat de confiance dans la copropriété, vous devez veiller à prendre en compte tous ces éléments. Et pour savoir comment acheter de l’espace au sein des parties communes afin d’agrandir votre lot, regardez cette vidéo :
L’Association des Responsables de Copropriété couramment appelée ARC est une association indépendante qui regroupe plus de 14 000 immeubles en copropriété à l’heure actuelle. C’est une association à but non lucratif dont les actions sont multiples et variées. Vous ne connaissez pas encore cette institution ? Ce petit cours de rattrapage sur l’ARC peut vous intéresser si vous êtes copropriétaire. Explications.
L’ARC copropriété : la naissance de l’association
Cette association a été créée en 1987 et est toujours indépendante que ce soit du côté des pouvoirs publics et des collectivités territoriales que des professionnels, syndicats et autres partis politiques. En d’autres termes, l’association ne perçoit aucune subvention et n’est financée que par les cotisations des adhérents ainsi que leurs actions de bénévolat. Parmi les 14 000 immeubles adhérents, elle prend en charge des copropriétés importantes qui comptent plus de 5 000 logements. Cette organisation est dirigée à l’aide d’un conseil d’administration ainsi que d’une équipe de techniciens salariés au service des adhérents.
Ce sont des juristes, des comptables ou des techniciens du bâtiment capables de répondre à tous les problèmes courants que rencontrent les immeubles en copropriété. Cette association est reconnue par le Ministère de l’Économie et des Finances mais aussi le Ministère du Travail et le Ministère de l’Environnement. L’ARC est membre de l’Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété (UNARC) et siège à la Commission Nationale Paritaire des gardiens et employés d’immeubles ainsi que dans les Commissions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat. Pour en savoir plus, consultez cette page.
Ses missions
L’ARC a deux missions principales :
Venir en aide aux conseils syndicaux et aux syndics bénévoles afin qu’ils gèrent au mieux leurs immeubles
Optimiser le fonctionnement de la copropriété
Ainsi, l’association apportera de l’aide aux conseils syndicaux et aux syndics bénévoles en leur permettant de régler leurs problèmes juridiques et pratiques comme l’étude des charges ou la renégociation des contrats. Pour ce faire, elle leur offre les conseils de professionnels et des formations afin qu’ils puissent défendre efficacement leurs intérêts.
Pour améliorer l’organisation de la copropriété, l’ARC propose de nombreuses réponses aux problèmes qui touchent régulièrement les copropriétaires comme le contrôle des syndics et la normalisation des contrats. Cet organisme sera d’un précieux secours pour les syndics bénévoles qui débutent.
Ses actions
Pour tenir ses objectifs, l’association a mis en place un certain nombre de services. Elle met à disposition une assistance permanente par téléphone et par écrit (courrier, fax ou email) qui traite tous les problèmes de copropriété et ce avec ou sans rendez-vous. L’ARC a un pôle de formations et d’informations avec des campagnes nationales, des sites Internet, des bulletins et des guides pratiques ainsi qu’un institut de formations dédié aux copropriétaires dont celle de syndic bénévole :
Pour apporter une aide plus spécifique, l’association a instauré une coopérative « Copropriété-Services » qui assiste les copropriétés en cas de négociation de contrats. De même, une autre coopérative permet d’intervenir en cas de besoins divers comme le contrôle des comptes ou les normes des règlements. Vous souhaitez intégrer cette association ou tout simplement vous renseigner davantage ? Sachez qu’elle organise un salon avec des conférences et des entretiens personnalisés, entre autres. Si vous voulez plus d’informations sur le salon indépendant de la Copropriété, rendez-vous ici. N’hésitez pas à vous informer, cela pourrait vous faciliter la vie !
La copropriété est un défi de tous les jours qui nécessite de nombreuses démarches et le syndic participe grandement à la bonne gestion de cette organisation. Comment fait-on pour devenir syndicat ? Quelle est leur utilité ? Voyons en détail son rôle dans la copropriété.
Les syndics
Le syndic de copropriété représente les copropriétaires dans le but d’exécuter les décisions prises par ces derniers mais surtout légalement dans les actes civils ainsi que dans la gestion administrative de l’immeuble. Le syndicat est soit une personne morale soit une personne physique. Il peut être professionnel ou bénévole. S’il est non professionnel, il peut être une personne ou bien une coopérative de propriétaires et devra ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété.
Il n’est pas tenu d’avoir une carte professionnelle ni une assurance de responsabilité civile mais cette dernière est fortement recommandée parce que sa responsabilité est engagée au même titre que celle d’un professionnel. S’il est professionnel il doit pouvoir :
Apporter la justification d’une garantie financière suffisante pour assurer le remboursement des fonds en cas de faillite de la copropriété
Justifier de la possession d’une assurance responsabilité civile professionnelle
Ouvrir un compte bancaire ou postal au nom de la copropriété
Posséder une carte professionnelle de « gestion immobilière » à récupérer auprès de la préfecture
Si la copropriété n’a pas de syndicat alors un tiers sera désigné par un juge, cela peut être un syndic judiciaire ou un administrateur provisoire. Dans la plupart des cas, cette absence intervient parce que l’assemblée des propriétaires n’a pas permis de définir une personne mandatée à cet effet. Mais parfois c’est parce que celui mis en place a été pris en faute : soit parce qu’il ne possède pas les éléments requis (carte professionnelle par exemple) soit parce qu’il n’a pas rempli sa mission.
Dans tous les cas, cela entraine la paralysie de la copropriété et ce sera au tiers désigné de mettre en place un nouveau vote au plus vite. En effet, le coût de cette procédure judiciaire est lourd pour tous les propriétaires, environ 96 000 euros par an. Pour en savoir plus, retrouvez l’article « Focus : quand la copropriété se retrouve sans syndic ».
Le syndic bénévole
Lorsque la copropriété n’a pas de syndicat, cela signifie qu’elle n’est pas représentée légalement. Donc en cas de litige, la procédure judiciaire que nous venons de voir s’applique. Aujourd’hui, beaucoup de propriétaires se plaignent de leur syndic professionnel parce qu’il coûte cher (entre 3 000 et 8 000 euros par an) et ne leur donne pas satisfaction. Cependant il est vraiment nécessaire, il est donc recommandé d’en attribuer un bénévole parmi les propriétaires de l’assemblée.
De plus, un syndicat bénévole permet aux propriétaires de pouvoir être autonome. Il est élu à la majorité des voix comme pour un syndic professionnel. Il peut recevoir une rémunération symbolique en accord avec les propriétaires, celle-ci sera fixée lors d’une assemblée générale (entre 300 et 400 euros par an en moyenne). Attention tout de même : cette solution n’est envisageable que pour les petites copropriétés de 2 à 20 lots. Si vous voulez devenir bénévole, lisez l’article « Se passer d’un syndic de copropriété, c’est possible… et financièrement intéressant ».
Pour finir, voici une vidéo qui montre la dégradation des relations entre copropriétaires et syndics :
