Les français considèrent comme une priorité le fait d’acquérir son logement. On comprend donc mieux pourquoi le marché immobilier se porte aussi bien. Le niveau des prix n’a cessé d’augmenter pendant des années mais se stabilise enfin.
Il est donc recommandé de se renseigner auprès de sa banque, avant un achat immobilier ainsi que les concurrents pour calculer le coût du prêt immobilier. Pour estimer son prêt immobilier, on trouve également des outils simples.
Un prêt immobilier prend en compte plusieurs critères
Avant de vous rendre à votre banque pour faire une demande de prêt immobilier, il faut que les critères d’obtention et les calculs de prêt immobilier n’aient plus aucun secret. Les difficultés ne sont pas insurmontables, mais il faut simplement assimiler différents mécanismes et termes.
On vous soumettra entre autres les mots suivants: mensualités, taux d’intérêt, pénalités, assurance, garanties, remboursement anticipé et apport personnel. Il est donc nécessaire d’expliquer ce jargon.
Le taux d’intérêt est souvent le premier élément à prendre en compte, car il a un impact direct sur le coût du prêt immobilier. Mais le coût total du prêt immobilier s’obtient avec le taux effectif global (TEG) qui prend en compte les frais de dossier, les cotisations d’assurance, les frais de prise de garantie, les impôts et taxes supportés par l’emprunteur, etc…
La durée de l’emprunt et le montant des mensualités vont aussi avoir un impact sur le cout du prêt immobilier. Pour être succinct, les prêts les moins chers sont ceux dont la durée est la plus courte, avec des mensualités élevées.
Faire des simulations de prêt sans aller à la banque
Dans les prêts immobiliers, on compte de nombreuses variables. On voit des prêts de 5 à 25 ans, notamment. Suivant les banques, la valeur du taux n’est pas la même, mais il peut également être fixe ou variable.
La capacité d’emprunt du demandeur permet de fixer le montant des mensualités, et ne dépasse jamais le tiers des ressources mensuelles. Ces ressources regroupent les différents revenus du foyer ainsi que les éventuelles allocations. Une autre variable à citer, qui est l’apport personnel.
Finalement, pour ceux qui ne veulent pas s’embêter avec les calculs, il y a des sites en ligne qui proposent de faire des simulations de prêt immobilier détaillées. Ils sont faciles à utiliser et mettent les outils nécessaires à disposition.
Le calcul du coût d’un prêt immobilier est simple, ce ne constitue plus un monopole propre aux employés de banques. Différents outils sont disponibles en ligne et vous donnent l’opportunité de calculer un prêt immobilier.
Ainsi, on pourra fixer un budget pour l’achat et les rénovations éventuelles. Comme il faut garder en tête que le taux d’intérêt à lui seul ne suffit pas pour calculer le prêt immobilier, c’est bien le TEG qui sert de point de repère pour comparer les prêts immobiliers.
Avant d’aller à la banque pour demander un prêt immobilier, il faut se familiariser avec des termes comme remboursement anticipé, taux d’intérêt, assurance, pour faciliter les échanges avec les agents de la banque.
Lorsque l’on investit dans l’immobilier, chaque détail est à prendre en compte. Il faut passer par plusieurs étapes obligatoires avant d’envisager de conclure une promesse de vente. L’une d’entre elles est le crédit immobilier. En effet, la plupart des personnes qui se lancent dans l’aventure ont besoin de trouver des fonds auprès d’organismes financiers. Pour vous aider à réussir cette démarche, voici notre guide pratique.
Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
Il s’agit d’un prêt accordé par une banque à un client dans le but d’acquérir un bien immobilier. Il prend généralement en compte une longue période de remboursement pouvant aller jusqu’à 30 ans voire plus dans certains pays. Il peut être négocié en fonction des organismes et des responsables. Ainsi, vous pouvez avoir un crédit à taux fixe ou à taux variable. Le taux défini le montant du remboursement à verser en échange du prêt.
Il est également possible de faire un remboursement anticipé, qu’il soit partiel ou total, sachez que cela peut donner lieu à des pénalités qui viendront s’ajouter à la note totale. Pour éviter ce genre de mesure, vous devez vous renseigner avant de signer le prêt. Veillez à aborder tous ces points avec votre banquier afin d’éviter les mauvaises surprises quelle que soit votre situation personnelle. Pour plus de renseignements sur ce sujet, consultez la page suivante.
Les différents crédits
Il existe plusieurs sortes de crédits, ces derniers servent à financer deux types de biens immobiliers : les immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (usage professionnel et d’habitation) et les terrains destinés à la construction des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte. Si vous contractez un prêt pour un immeuble ce peut être pour plusieurs raisons :
Faire une acquisition en propriété, c’est-à-dire souscrire ou acheter des parts ou des actions de sociétés qui deviennent par ce fait leur propriété
Réaliser une acquisition en jouissance à savoir la souscription ou l’achat de parts ou d’actions de sociétés qui donnent lieu à une acquisition en jouissance
Entreprendre des dépenses de plus de 75 000 euros pour la réparation, l’amélioration ou l’entretien de l’immeuble
Régler les frais de construction
Si vous voulez en apprendre davantage, lisez cet article.
Comment en obtenir un ?
Pour demander un prêt immobilier, vous allez devoir prouver à votre banquier que vous avez un bon profil et qu’il peut vous faire confiance. Pour ce faire, vous devez mettre toutes les chances de votre côté. Il est donc vivement conseillé de solder ses crédits à la consommation ou autre prêts personnels en cours si possible avant d’envisager un crédit immobilier d’une somme importante sur une longue durée. Le but est d’améliorer votre taux d’endettement, celui prend en compte vos revenus et vos dépenses mensuels.
En général, il faut que les revenus soient trois fois plus élevés que l’ensemble des mensualités à payer. Le taux d’endettement doit donc être en deçà de 40 % pour espérer décrocher un prêt. Veillez à présenter un compte bancaire irréprochable sans découverts. Sachez que les trois derniers relevés de banque seront épluchés. Pour vous faciliter la vie, vous pouvez également vous tourner vers un site de courtage en immobilier pour vous assister dans ces démarches. Et si vous voulez plus de conseils sur la négociation du taux, regardez cette vidéo :
Si vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, il est temps d’en passer par la banque afin de contracter un prêt. Mais voilà : vous n’avez pas d’apport. Le crédit doit couvrir la totalité du coût du bien choisi. Ce guide vous aidera à comprendre les subtilités du crédit bancaire et les meilleures solutions lorsque vous ne pouvez pas compter sur un apport.
Pour bien démarrer
Pour commencer, il s’agit de fonctionner par étapes. Vous devez avant toute chose :
Vérifier quelle est votre capacité d’emprunt : celle-ci correspond traditionnellement à 33% de l’ensemble de vos revenus nets et de vos charges
Comparer entre les établissements bancaires prêteurs, et pourquoi pas faire appel à un courtier en crédit immobilier qui aura pour mission de vous trouver le taux le plus avantageux
Puis, il vous faut prendre en compte trois variables qui détermineront votre crédit : la durée de remboursement, le type de taux et le type de prêt.
Quelle durée de remboursement ?
Il s’agit du nombre d’années qu’il va vous falloir pour rembourser la totalité du crédit, à compter en mensualités. Pour déterminer cette durée, il est donc important de calculer votre capacité d’emprunt : elle sera différente selon que vous pouvez rembourser 500€ ou 1 500€ par mois.
Généralement, un crédit court sur une durée allant de 15 à 25 ans. Du fait de l’augmentation de la durée de vie et de la hausse des prix dans l’immobilier, il n’est plus rare que les banques consentent à des crédits sur 30, voire sur 40 ans. Dans tous les cas, il s’agit d’une étape fondamentale pour laquelle il faut conserver quelques notions en tête :
Un emprunt de courte durée nécessite un remboursement mensuel élevé
Un emprunt de longue durée nécessite un remboursement mensuel plus bas
Plus la durée de l’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt du crédit est élevé : car alors le risque de non-remboursement est plus important
Un emprunt de longue durée augmente le coût final du crédit
Attention, donc, à l’effet d’illusion induit par l’allongement de la durée de remboursement : payer des mensualités moindres peut donner l’impression que l’emprunt coûte au final moins cher. En fait, c’est l’inverse qui est vrai, car le taux d’intérêt du crédit s’applique sur le nombre total des années. Ainsi, emprunter sur 30 ans plutôt que 20 implique de payer 10 années supplémentaires d’intérêts.
Ce simulateur vous propose de calculer la durée idéale de votre crédit avec le montant des mensualités correspondantes. Pour trouver a durée qui vous convient, il vous faut donc vous demander quel montant mensuel vous pouvez supporter tout en conservant une qualité de vie optimale (les fameux 33%).
Les taux les plus courants
Le taux du prêt correspond au coût de votre emprunt : ce que vous allez payer en plus du prix d’achat du bien immobilier. Ce taux est la rétribution que la banque se verse pour supporter le risque de vous prêter de l’argent. Deux grandes familles de taux existent :
Le taux fixe est le plus courant. Un taux fixe offre une visibilité complète du coût des intérêts sur la totalité de la durée du contrat, puisque par définition il ne varie pas. L’inconvénient ? En cas de baisse importante des taux de crédit, vous devrez renégocier votre crédit avec votre banque, sans certitude d’obtenir satisfaction.
Le taux variable évolue annuellement en fonction d’un indice. Ce taux est systématiquement moins élevé que le fixe en début de prêt, mais il peut grandement évoluer au gré de la volatilité des marchés. Ce taux est particulièrement avantageux pour un emprunt de courte durée (6 ans maximum), par exemple si vous avez un apport important. Mais puisque nous imaginons ici que ce n’est pas le cas, ce taux s’applique sur un long terme et occasionne un risque de hausse de vos mensualités.
A partir de ces deux grandes familles, il existe des variantes dans les taux. Discutez-en avec votre banquier pour en savoir plus et pouvoir faire le meilleur choix.
Le type de prêt
Le type de prêt correspond à la nature du crédit : il détermine comment vous allez rembourser, avec quelles mensualités et avec quelles modifications possibles au cours du contrat.
Le prêt amortissable, le plus courant, consiste à rembourser immédiatement à la fois des intérêts et du capital. En début d’emprunt, les mensualités comportent surtout des intérêts et peu de capital ; en fin d’emprunt, beaucoup de capital et peu d’intérêts.
Le prêt à paliers, également « amortissable », stipule que la durée de remboursement est divisée en deux périodes distinctes avec des mensualités aux montants différents. Imaginez qu’à défaut d’avoir un apport financier pour votre crédit, vous obtenez au cours du contrat un belle augmentation de salaire : vous pourrez alors payer des mensualités plus élevées et réduire la durée totale de remboursement.
Le prêt lissé vous assure de conserver un taux d’endettement acceptable quoi qu’il advienne. Mais son intérêt consiste surtout en la souscription d’un second crédit lorsque vous en avez déjà un.
Le prêt relais s’adresse aux propriétaires qui veulent acquérir un nouveau bien immobilier sans avoir à revendre leur bien existant.
Enfin, avec le prêt in fine, vos mensualités ne remboursent que les intérêts. Vous remboursez le capital en une seule fois à la fin du contrat.
Regardez également les nombreuses aides au prêt immobilier qui peuvent s’adapter à vos besoins et vous permettre de moduler votre type de prêt ou votre taux d’emprunt.
Le prêt immobilier sans apport : ce qu’il faut garder à l’esprit
Contracter un prêt immobilier sans apport a pour corollaire une durée de remboursement plus longue. Veillez donc à bien évaluer cette durée en fonction de votre capacité d’emprunt, afin de trouver le meilleur équilibre : payer des mensualités qui ne vous étouffent pas financièrement tout en n’étirant pas votre durée de remboursement sur un trop grand nombre d’années.
N’oubliez pas : calculez, comparez, demandez l’avis d’un courtier, renseignez-vous convenablement. Enfin, pensez que le paiement des frais annexes, correspondant aux frais de dossier, aux frais de notaire et aux intérêts intercalaires, est soumis à des règles déterminées par la loi Scrivener. Une protection supplémentaire pour l’emprunteur.
