Vous êtes à la recherche d’une location d’appartement ou de maison, mais les bailleurs rejettent votre dossier faute de garanties suffisantes ? Vous auriez besoin d’un garant pour location ? Lisez cet article pour tout comprendre du rôle, du statut et du fonctionnement du garant – une protection devenue indispensable pour convaincre un propriétaire de vous louer son bien.
Qu’est-ce qu’un garant pour location ?
Un garant pour location est une personne qui s’engage à prendre à son compte le versement du loyer du locataire, ainsi que les charges, dans le cas où ce dernier se trouve dans l’impossibilité de faire face à ses obligations. Pour pouvoir prendre en charge cette responsabilité, le garant doit être solvable (et il n’est pas rare que le bailleur demande fiches de paie ou déclaration d’impôts).
Le garant pour location s’engage sur ces deux points :
Le montant garanti. Deux cas de figure peuvent se présenter : soit un plafond est fixé au préalable en bonne entente avec le bailleur, plafond qui ne pourra pas être dépassé quelle que soit la somme due par le locataire en faute. Soit le montant garanti est illimité, et c’est la totalité de la dette qui devra être remboursée.
La durée de caution. Encore une fois, deux options sont possibles : le bailleur peut fixer une durée de caution inférieure à la durée effective du bail. Ou alors, il peut décider d’une caution illimitée qui porte sur toute la durée du bail, même si celui-ci est reconduit (avec la possibilité, pour le garant, de mettre fin à son engagement avant la reconduction).
L’engagement se fait au moment de l’établissement du bail. Le garant pour location doit remplir un document (dont vous trouverez un modèle ici) spécifiant la nature et l’étendue de la caution, le signer, et le remettre ou l’envoyer au bailleur. Ce processus peut également être fait chez le notaire.
Qui peut se porter garant ?
Peuvent se porter caution soit une personne physique, soit une personne morale.
Personne physique : ce peut être un membre de la famille, un ami, ou un tiers. C’est la méthode la plus généralement admise.
Personne morale : il peut s’agir d’une entreprise, d’une banque ou d’une association. Leur rôle est identique à celui d’une personne physique : la prise en charge des loyers et des charges en cas d’impayés.
Plusieurs personnes en même temps peuvent se porter caution pour un même locataire. Dans ce cas, si impayés il y a, ils sont répartis entre les différents garants.
Deux options pour le garant pour location
Le garant peut être amené à signer l’un ou l’autre de ces deux types de caution :
La caution simple : elle oblige le propriétaire à mettre en action tous les moyens nécessaires pour obtenir satisfaction auprès du locataire, avant de pouvoir se tourner vers le garant. Si le locataire n’est pas solvable, le garant pour location sera alors tenu de rembourser les loyers impayés.
La caution solidaire : le propriétaire peut se tourner vers le garant aussi bien que vers le locataire. En contrepartie, le garant a la possibilité de poursuivre le locataire afin de lui réclamer la somme versée.
Locataires, attention ! Le versement du loyer est une obligation contractuelle. Les loyers impayés ne peuvent pas faire l’objet d’une demande d’aide auprès d’une association de défense des locataires, qui ne joue qu’en cas de mauvaise foi du propriétaire.
Garant ou pas garant ?
Techniquement, le garant (aussi appelé caution) n’est pas obligatoire lorsque vous souhaitez louer un logement. Néanmoins, la plupart des bailleurs le réclament puisqu’il s’agit d’une assurance supplémentaire en cas de loyers impayés. De sorte qu’il est tout à fait légal pour un bailleur de demander à son locataire de justifier de revenus suffisants et de présenter un garant.
Si le propriétaire possède déjà une garantie loyers impayés, il n’a pas le droit d’exiger un garant en plus. Si c’est le cas, l’assureur pourrait refuser de l’indemniser pour les loyers non versés au prétexte que le garant prendrait déjà pris en charge le remboursement des sommes dues.
Peut-on se passer de garant pour location ?
Si vous êtes dans l’impossibilité de trouver une personne physique qui se porte caution, pas de panique ! Des solutions existent :
Pour les moins de 30 ans : l’État, certaines banques ou des organismes comme Locapass peuvent se porter caution, sous conditions ;
Au-delà de 30 ans : il est possible de trouver des logements dont les propriétaires ne réclament pas de garant, via des services de location spécialisés comme Locservice. Locapass fonctionne également pour les + de 30 ans s’ils sont salariés.
La saisie immobilière est un extrême terrible auquel il faut tout faire pour ne pas arriver. Si cette méthode est impitoyable pour le débiteur, elle est néanmoins parmi les plus efficaces pour les créanciers et les établissements bancaires qui n’hésitent pas à faire main basse sur le bien immobilier d’un emprunteur qui ne peut plus rembourser ses dettes. Il existe heureusement de nombreux moyens de défense, mais n’attendez pas qu’il soit trop tard !
Enfermés dehors
Avec les effets de la crise économique de 2008 sur les taux de crédit immobilier, on a assisté à un spectacle déprimant aux États-Unis : des milliers de propriétaires ont été expulsés de leur logement parce qu’ils ne pouvaient plus honorer les échéances de leur emprunt, dont les taux avaient doublé ou triplé.
Si la France est plus respectueuse des droits humains, la saisie immobilière n’y est toutefois pas une pratique ignorée. Mais heureusement, les institutions de notre pays nous offrent de meilleurs moyens de prévention et de défense contre ces extrémités, qu’il est nécessaire de connaître pour savoir comment agir en cas de besoin. Ces moyens peuvent se résumer à ces 3 axes :
Éviter, bien en amont, le processus qui mène à la saisie immobilière
Obtenir la vente amiable du bien pour en avoir un meilleur prix
Suspendre ou faire échouer la procédure de saisie
La procédure de saisie immobilière
La procédure de saisie immobilière intervient lorsqu’un débiteur se trouve dans l’incapacité de rembourser ses créanciers ou d’honorer ses échéances d’emprunt bancaire. La saisie doit respecter certaines conditions :
Elle nécessite l’intervention d’un avocat et d’un huissier ;
Elle s’appuie sur un titre exécutoire ;
Elle doit être en rapport avec le montant de la créance ;
Le débiteur est informé à plusieurs reprises de la menace de saisie immobilière en cas de non-remboursement de ses dettes : c’est le commandement de payer ;
La procédure peut être suspendue si le débiteur a saisi la commission de surendettement, le temps que son dossier soit analysé.
La procédure de vente
Si saisi, le bien immobilier est ensuite mis en vente. Deux cas sont possibles :
Si le juge autorise la vente amiable du bien, le débiteur dispose d’un délai de 4 mois pour signer un compromis de vente avec un acquéreur, en fixant le montant de son choix. Si le débiteur a signé un compromis de vente, il obtient 3 mois supplémentaires pour conclure l’acte authentique. Si le débiteur n’a pas trouvé acquéreur, le juge peut ordonner la vente forcée du bien. Dans ce cas, un prix minimum est fixé par le juge.
Si le juge ordonne la vente forcée du bien, celui-ci est mis aux enchères publiques après publication, et le jugement d’adjudication vaut pour expulsion du débiteur. Si aucun acquéreur ne se fait connaître, le créancier est déclaré adjudicataire d’office. Au terme de la vente, la somme est répartie entre les créanciers.
Prévenir une saisie immobilière en amont
La première solution consiste, évidemment, à tout faire pour éviter d’en arriver à l’extrême de la saisie immobilière. Pour cela, avant même le déclenchement de la procédure, les mises en demeure lancées par votre banquier vous donnent l’opportunité de consulter ce dernier afin de trouver une porte de sortie.
Vous pouvez tenter d’obtenir un délai pour vous remettre à flot financièrement, ou lui demander de reprendre votre crédit pour l’étaler dans le temps, et pourquoi pas profiter de taux d’intérêts plus bas. Si cette démarche est souvent vouée à l’échec, il est important de l’effectuer et de la coucher par écrit : elle prouvera votre bonne foi au juge.
Si les négociations avec votre banquier n’aboutissent pas, il est encore possible, avant la procédure de saisie immobilière, de saisir le juge de l’exécution (Article 1244 du Code civil) pour obtenir un délai pouvant aller jusqu’à 24 mois. Ce délai vous laissera du temps pour payer les échéances en cours. Le juge peut même décider de vous soulager des intérêts.
Éviter ou repousser la saisie immobilière
Dès lors que l’huissier s’est présenté à votre domicile avec un commandement de payer, il vous est impossible de vendre vous-même votre bien sans autorisation, ce document valant déjà saisie immobilière. Vous conservez toutefois le droit de l’habiter ou de le louer durant la procédure.
Une fois le commandement de payer publié au bureau des hypothèques, vous recevez, dans les deux mois, une assignation en justice pour une audience d’orientation auprès du juge de l’exécution. Il faut absolument vous y présenter. Dans le cas contraire, le juge pourra ordonner la vente immédiate du bien aux enchères publiques.
1ère solution : à ce stade, le débiteur peut demander à procéder lui-même à la vente de son bien. L’avantage, c’est qu’il pourra ainsi en tirer un prix plus élevé que lors des enchères publiques. C’est le juge de l’exécution qui donne l’autorisation pour une vente amiable. Il n’est toutefois pas dans l’obligation d’accepter. Une seconde audience sera fixée dans un délai de 4 mois pour s’assurer de la vente.
2e solution : il vous est possible de saisir la commission de surendettement. Celle-ci pourra éventuellement suspendre l’ordonnance de saisie si elle déclare votre dossier recevable. La procédure de saisie immobilière est ainsi stoppée le temps de l’examen du dossier. En attendant, il vous faut respecter vos obligations et payer vos nouvelles échéances.
3e solution : vous pouvez toujours tenter de faire échouer la procédure de saisie immobilière sur une base juridique. Les mentions et délais étant nombreux pour le créancier, les pièges sont légion, et il n’est pas impossible que le créancier ait trébuché sur l’un d’eux au cours de la procédure. Jetez un œil sur ce lien pour en savoir plus (partie II).
Quel que soit le cas, n’oubliez pas que le plus important, c’est d’agir vite ! Si vous êtes menacé de saisie immobilière, surtout, ne faites pas l’autruche et affrontez la situation en face avant qu’il ne soit trop tard !
Si vous avez de l’argent à investir dans l’immobilier, vous pensez immédiatement à des biens à usage d’habitation, pour devenir propriétaire de votre propre logement ou pour le mettre en location. Pourtant, les spécialistes s’accordent à le dire : l’investissement le plus intéressant, parce qu’il est hautement profitable et bien plus sûr, a pour objet l’immobilier commercial. Voici pourquoi.
Un univers encore méconnu
Le marché de l’immobilier commercial, ou immobilier d’entreprise, est rarement choisi par les investisseurs particuliers. Les raisons en sont nombreuses et variées :
Parce que les particuliers n’imaginent pas posséder un local professionnel ou commercial ;
Parce qu’ils pensent que c’est un domaine réservé aux professionnels de l’immobilier et aux institutionnels (banques, assurances, fonds…) ;
Parce qu’ils n’imaginent pas les hauts rendements de ce type d’investissement ;
Parce qu’on fait peu de publicité pour ce type de biens.
Ces 4 arguments peuvent être regroupés en un seul, primordial : les investisseurs potentiels manquent simplement d’informations, de temps et d’expertise pour s’occuper en toute connaissance de cause du secteur de l’immobilier commercial, qui leur semble hors de portée.
Faute d’en maîtriser les codes, ils se tournent plus volontiers en direction de l’immobilier résidentiel locatif, qui certes a des rendements plus faibles et se voit soumis à une réglementation plus contraignante, mais qui apparaît plus simple d’accès et représente une source de revenus sans grosses prises de risques.
L’immobilier commercial, un marché de niche ?
Bien qu’il soit relativement confidentiel et exclusif – car rythmé par des échanges monétaires à 6 chiffres minimum, et allant jusqu’à plusieurs millions d’euros – l’immobilier commercial n’est pourtant pas du tout un marché de niche.
Pour exemple, en Ile-de-France, au premier trimestre 2015, le montant global de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise a atteint 3,6 milliards d’euros ; 4,7 milliards d’euros pour la totalité du territoire français. Ce ne sont donc pas des transactions qui concernent une toute petite frange des investissements immobiliers.
Quels sont les avantages de ce type d’investissement ?
Investir dans l’immobilier commercial a de nombreux avantages détaillés ici. Voici lesquels :
La rentabilité est plus élevée que dans l’immobilier à usage d’habitation : entre 5 et 8% pour un local professionnel ou un bureau équipé, contre 3% pour un logement habité.
Les charges sont imputables dans une large proportion au locataire du local ou du bureau.
La demande est importante et les entreprises se décident très rapidement pour ne pas rater une bonne occasion. La demande s’accroît notamment grâce à l’essor des start-ups qui cherchent des locaux notamment en région parisienne.
Les baux sont en moyenne plus longs ; le propriétaire est donc assuré de l’occupation de son bien sur un plus long terme.
La création d’une Société Civile Immobilière assure à l’investisseur des avantages fiscaux importants.
Autre argument qui a son importance : l’immobilier commercial semble insubmersible. Malgré la crise qui fait patauger l’économie mondiale depuis 2008, ce secteur n’a pas été impacté par les difficultés financières, tandis que les loyers (professionnels et particuliers) ont eu, eux, tendance à baisser.
Selon cette analyse, le taux de rendement annuel interne de l’immobilier d’entreprise atteindrait 10,23% pour la dernière décennie, et 7,28% pour les 5 années passées, celles du gros de la crise. Autant dire que ce type d’investissement est relativement bien protégé des conjonctures économiques.
Nos conseils pour investir dans l’immobilier commercial
Toutefois, l’investissement dans l’immobilier commercial répond à des enjeux différents de ceux de l’immobilier particulier, enjeux qu’il faut bien prend en compte avant d’y placer ses deniers :
La géographie est un point stratégique de l’immobilier professionnel. Un local commercial mal situé ne se louera pas. Investir nécessite avant toute chose de faire une étude de proximité pour bien choisir son emplacement.
Compte tenu de l’usage professionnel des locaux, les nouvelles normes de consommation énergétique peuvent réclamer des investissements financiers importants (réfection, mise à niveau, etc.).
Étant donné la conjoncture économique, encore faiblarde, les loyers des locaux professionnels restent limités.
Si l’immobilier commercial vous intéresse, n’hésitez pas à consulter un spécialiste de ce type d’investissement avant de vous lancer aveuglément dans l’aventure !
Le secteur de l’immobilier et ses opportunités de marché vous intéressent, mais vous n’avez pas envie d’être salarié ? Vous avez le désir de vous lancer dans votre propre affaire ? Il est tout à fait possible de mêler le régime de l’auto-entreprise au secteur de l’immobilier, mais pas pour n’importe quel métier ni dans n’importe quelles conditions. Suivez ce guide qui vous apprendra comment devenir auto-entrepreneur immobilier.
Un régime simplifié
Mis en place en 2008 dans le but de favoriser la création d’entreprise et, partant, de réduire le taux de chômage, le statut d’auto-entrepreneur a rencontré depuis un joli succès. À la fois régime fiscal et forme juridique, l’auto-entreprise attribue le statut social de dirigeant d’entreprise.
De fait, opter pour le statut d’auto-entrepreneur, c’est devenir travailleur indépendant au sein d’une entreprise individuelle. Ce régime simplifie de nombreuses procédures, notamment l’immatriculation. Le chiffre d’affaires est plafonné, mais pour une activité de prestation de services (comme c’est le cas dans l’immobilier), il ne doit pas dépasser 32 900€ HT.
Un tel plafond (il est de 82 200€ HT pour les activités d’achat/vente et d’hébergement) laisse le temps de développer son activité avant de passer à un régime normal. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le guide de l’auto-entrepreneur 2015 produit par le RSI.
Auto-entrepreneur immobilier, est-ce possible ?
Il est donc tout à fait possible de travailler dans le secteur de l’immobilier tout en étant auto-entrepreneur. Ce régime est même particulièrement bien adapté dans certains cas. Mais tous les métiers ne sont pas accessibles en auto-entreprise. Sont exclus du régime toutes les activités qui relèvent de la TVA immobilière :
Marchand de biens ;
Lotisseur (division d’une propriété en lots et vente à des constructeurs) ;
Agent immobilier pour les activités de location d’immeubles nus à usage professionnel ;
Tout ce qui concerne les opérations immobilières, comme la commercialisation des parts d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Devenir agent immobilier indépendant
Il existe une profession parfaitement adaptée au régime de l’auto-entreprise (qui est, par ailleurs, le dernier statut d’indépendant autorisé sur le marché de l’immobilier) : il s’agit de l’agent commercial immobilier. On l’appelle aussi négociateur immobilier ou mandataire immobilier.
L’agent commercial immobilier est chargé de la gestion de biens pour lesquels il a été mandaté : fonds de commerce, maisons, appartement, etc. Il joue le rôle de négociateur pour le compte d’agences immobilières ou d’agents indépendants, sans être le salarié de qui que ce soit. Il est donc son propre chef d’entreprise, payé à la commission, et totalement maître de son temps.
Autant dire que l’agent commercial est le candidat idéal au statut d’auto-entrepreneur immobilier. Ce régime a même grandement simplifié les conditions pour exercer le métier d’agent commercial immobilier : toutes les formalités administratives sont facilitées, les charges sont calculées directement sur le chiffre d’affaires encaissé, et il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux.
Les avantages pour un auto-entrepreneur immobilier
Si vous souhaitez démarrer une nouvelle activité dans le secteur de l’immobilier, le régime de l’auto-entreprise revêt donc plusieurs avantages :
Le régime d’auto-entrepreneur immobilier est cumulable avec une situation préexistante (étudiant, salarié, retraité, chômeur…) ;
Les cotisations sociales sont calculées à partir du chiffre d’affaires HT encaissé ;
Une exonération de TVA s’applique et il est possible de bénéficier du régime micro-fiscal (les impôts sur le revenu sont prélevés à la source) ;
La comptabilité est simplifiée et ne nécessite pas d’être confiée à un expert-comptable ;
Le plafond annuel de chiffre d’affaires HT s’élève à 32 900€ ; en franchissant ce plafond, c’est le régime normal qui est appliqué.
Le salaire d’un agent immobilier
Le salaire d’un agent immobilier peut varier en fonction de son expérience et de son niveau de responsabilité dans l’entreprise. En début de carrière, un agent immobilier peut s’attendre à un salaire brut mensuel d’environ 2 000 euros. Après quelques années d’expérience, il peut atteindre un salaire confirmé d’environ 3 500 euros bruts par mois. Enfin, les agents immobiliers seniors peuvent gagner jusqu’à 5 000 euros bruts par mois.
Il convient toutefois de noter que les commissions sur les ventes peuvent représenter une part importante des revenus d’un agent immobilier. Ces commissions sont généralement fixées entre 5% et 7% du montant total de la vente, mais elles peuvent varier en fonction des négociations avec les clients. Par conséquent, les salaires des agents immobiliers peuvent fluctuer considérablement en fonction de leur capacité à conclure des transactions immobilières et de leur expertise dans le domaine.
Les démarches pour devenir agent commercial sous le régime de l’auto-entreprise sont très simple. Voici comment il convient de procéder :
Le démarrage de votre activité est extrêmement aisé. Il suffit de s’inscrire sur Internet via le formulaire AC0, puis de se rendre au Greffe du Tribunal de Commerce le plus proche afin de vous inscrire au Registre du Commerce et de demander votre immatriculation au RSAC (régime des agents commerciaux pour l’auto-entreprise) en qualité d’agent commercial, en tant que personne physique.
Afin d’entrer dans la catégorie BNC (bénéfices non commerciaux) et d’opter pour la franchise de TVA, il peut être recommandé de rentrer le code APE correspondant aux activités d’agence immobilière : le n°6831Z.
C’est tout ! Vous pouvez démarrer votre activité immédiatement, et ne serez taxé que si vous réalisez un chiffre d’affaires – qu’il faut alors déclarer au RSI mensuellement ou trimestriellement, selon ce que vous aurez choisi. Plus rien ne vous empêche de lancer votre propre activité en tant qu’auto-entrepreneur immobilier !
On l’appelle assistant en gestion immobilière ou assistant de gestion locative / assistant de gestion de copropriété. Il est là pour répondre efficacement aux questions des clients sur tout ce qui concerne les domaines de la location immobilière et de la copropriété, et s’avère multitâches au quotidien. Nous vous présentons le métier ainsi que les diplômes qui y mènent.
Le rôle de l’assistant en gestion immobilière
Travaillant en agence, rattaché au gérant (ou gestionnaire immobilier), l’assistant en gestion immobilière intervient sur l’ensemble des tâches administratives et peut, également, participer à des missions commerciales ou de comptabilité.
Très variées, ses prérogatives peuvent englober les missions suivantes :
L’accueil physique et téléphonique de la clientèle ;
La rédaction et la diffusion des annonces (par voie de presse ou par Internet) ;
La gestion de l’agenda de l’agence ;
La comptabilité de l’agence ;
La rédaction des mandats ;
La gestion administrative de tous les dossiers (encaissement des loyers et des charges, relations avec les notaires ou les clients, etc.).
Dans le détail, le métier se divise en deux : l’assistant en gestion locative, qui s’occupe de la mise en location des biens (publicité, visites, rédaction des baux, état des lieux…) ; et l’assistant de copropriété, en charge des convocations aux assemblées générales de copropriété, des ordres de service ou de la gestion des sinistres et du suivi des travaux.
Quel profil ?
Idéalement, l’assistant en gestion immobilière fait preuve de polyvalence, parce qu’il est amené à réaliser des tâches diversifiées au sein de l’agence. Ses compétences sont partagées entre le sens de l’accueil et du service, le goût des chiffres et la maîtrise des outils informatiques. Calme et diplomatie sont deux vertus bienvenues.
Les métiers de l’immobilier, celui d’assistant en gestion comme les autres, ne laissent pas beaucoup de place à l’improvisation ni à l’imagination. Le candidat doit, en conséquence, avoir pour principales qualités la rigueur, l’organisation et l’autonomie. Il doit aussi, cela va sans dire, maîtriser les outils et les spécificités de l’immobilier.
Il doit également rester à l’écoute du gérant de l’agence pour laquelle il travaille, étant entendu qu’il apprend les subtilités d’un métier. Car l’assistant en gestion est amené à évoluer au sein de son agence, notamment vers des fonctions commerciales, pour peu qu’il fasse la preuve de sa volonté et de son envie.
Prétentions et évolutions salariales
Les agences et entreprises fixent le salaire de l’assistant en gestion immobilière en fonction de ses diplômes, de ses compétences, et de son expérience.
L’assistant en gestion locative peut toucher un salaire initial entre 22 000 et 25 000€ par an. L’assistant de copropriété, entre 26 000 et 28 000€. En fonction des tâches confiées par le gérant, le salaire peut rapidement augmenter et passer la barre des 30 000€ annuels après quelques années d’expérience.
Cursus et formation nécessaires
Le poste d’assistant en gestion immobilière est accessible avec un diplôme niveau Bac+2 dans le secteur de l’immobilier et/ou du commerce, parmi ces cursus :
BTS assistant de gestion PME/PMI
BTS assistant de manager
BTS comptabilité et gestion des organisations
BTS professions immobilières
DUT gestion administrative et commerciale
DUT gestion des entreprises et des administrations, option PME
Le métier est également accessible avec un diplôme de niveau Bac professionnel, dans le domaine de l’immobilier ou du commerce, complété par une solide expérience dans le secteur. Et, comme pour la plupart des métiers, un stage préalable peut ouvrir beaucoup de portes.
Des formations privées sont aussi dispensées à l’issue desquelles le candidat reçoit une certification professionnelle délivrée par la Fédération de la Formation Professionnelle. Cette certification atteste de la maîtrise du métier.
Afin de garantir une évolution de carrière plus rapide et devenir gestionnaire, un Bac+5 spécialisé en immobilier (via une école dédiée, notamment) est conseillé. Alors, bon courage à tous les candidats !
Les français considèrent comme une priorité le fait d’acquérir son logement. On comprend donc mieux pourquoi le marché immobilier se porte aussi bien. Le niveau des prix n’a cessé d’augmenter pendant des années mais se stabilise enfin.
Il est donc recommandé de se renseigner auprès de sa banque, avant un achat immobilier ainsi que les concurrents pour calculer le coût du prêt immobilier. Pour estimer son prêt immobilier, on trouve également des outils simples.
Un prêt immobilier prend en compte plusieurs critères
Avant de vous rendre à votre banque pour faire une demande de prêt immobilier, il faut que les critères d’obtention et les calculs de prêt immobilier n’aient plus aucun secret. Les difficultés ne sont pas insurmontables, mais il faut simplement assimiler différents mécanismes et termes.
On vous soumettra entre autres les mots suivants: mensualités, taux d’intérêt, pénalités, assurance, garanties, remboursement anticipé et apport personnel. Il est donc nécessaire d’expliquer ce jargon.
Le taux d’intérêt est souvent le premier élément à prendre en compte, car il a un impact direct sur le coût du prêt immobilier. Mais le coût total du prêt immobilier s’obtient avec le taux effectif global (TEG) qui prend en compte les frais de dossier, les cotisations d’assurance, les frais de prise de garantie, les impôts et taxes supportés par l’emprunteur, etc…
La durée de l’emprunt et le montant des mensualités vont aussi avoir un impact sur le cout du prêt immobilier. Pour être succinct, les prêts les moins chers sont ceux dont la durée est la plus courte, avec des mensualités élevées.
Faire des simulations de prêt sans aller à la banque
Dans les prêts immobiliers, on compte de nombreuses variables. On voit des prêts de 5 à 25 ans, notamment. Suivant les banques, la valeur du taux n’est pas la même, mais il peut également être fixe ou variable.
La capacité d’emprunt du demandeur permet de fixer le montant des mensualités, et ne dépasse jamais le tiers des ressources mensuelles. Ces ressources regroupent les différents revenus du foyer ainsi que les éventuelles allocations. Une autre variable à citer, qui est l’apport personnel.
Finalement, pour ceux qui ne veulent pas s’embêter avec les calculs, il y a des sites en ligne qui proposent de faire des simulations de prêt immobilier détaillées. Ils sont faciles à utiliser et mettent les outils nécessaires à disposition.
Le calcul du coût d’un prêt immobilier est simple, ce ne constitue plus un monopole propre aux employés de banques. Différents outils sont disponibles en ligne et vous donnent l’opportunité de calculer un prêt immobilier.
Ainsi, on pourra fixer un budget pour l’achat et les rénovations éventuelles. Comme il faut garder en tête que le taux d’intérêt à lui seul ne suffit pas pour calculer le prêt immobilier, c’est bien le TEG qui sert de point de repère pour comparer les prêts immobiliers.
Avant d’aller à la banque pour demander un prêt immobilier, il faut se familiariser avec des termes comme remboursement anticipé, taux d’intérêt, assurance, pour faciliter les échanges avec les agents de la banque.
Si vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, il est temps d’en passer par la banque afin de contracter un prêt. Mais voilà : vous n’avez pas d’apport. Le crédit doit couvrir la totalité du coût du bien choisi. Ce guide vous aidera à comprendre les subtilités du crédit bancaire et les meilleures solutions lorsque vous ne pouvez pas compter sur un apport.
Pour bien démarrer
Pour commencer, il s’agit de fonctionner par étapes. Vous devez avant toute chose :
Vérifier quelle est votre capacité d’emprunt : celle-ci correspond traditionnellement à 33% de l’ensemble de vos revenus nets et de vos charges
Comparer entre les établissements bancaires prêteurs, et pourquoi pas faire appel à un courtier en crédit immobilier qui aura pour mission de vous trouver le taux le plus avantageux
Puis, il vous faut prendre en compte trois variables qui détermineront votre crédit : la durée de remboursement, le type de taux et le type de prêt.
Quelle durée de remboursement ?
Il s’agit du nombre d’années qu’il va vous falloir pour rembourser la totalité du crédit, à compter en mensualités. Pour déterminer cette durée, il est donc important de calculer votre capacité d’emprunt : elle sera différente selon que vous pouvez rembourser 500€ ou 1 500€ par mois.
Généralement, un crédit court sur une durée allant de 15 à 25 ans. Du fait de l’augmentation de la durée de vie et de la hausse des prix dans l’immobilier, il n’est plus rare que les banques consentent à des crédits sur 30, voire sur 40 ans. Dans tous les cas, il s’agit d’une étape fondamentale pour laquelle il faut conserver quelques notions en tête :
Un emprunt de courte durée nécessite un remboursement mensuel élevé
Un emprunt de longue durée nécessite un remboursement mensuel plus bas
Plus la durée de l’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt du crédit est élevé : car alors le risque de non-remboursement est plus important
Un emprunt de longue durée augmente le coût final du crédit
Attention, donc, à l’effet d’illusion induit par l’allongement de la durée de remboursement : payer des mensualités moindres peut donner l’impression que l’emprunt coûte au final moins cher. En fait, c’est l’inverse qui est vrai, car le taux d’intérêt du crédit s’applique sur le nombre total des années. Ainsi, emprunter sur 30 ans plutôt que 20 implique de payer 10 années supplémentaires d’intérêts.
Ce simulateur vous propose de calculer la durée idéale de votre crédit avec le montant des mensualités correspondantes. Pour trouver a durée qui vous convient, il vous faut donc vous demander quel montant mensuel vous pouvez supporter tout en conservant une qualité de vie optimale (les fameux 33%).
Les taux les plus courants
Le taux du prêt correspond au coût de votre emprunt : ce que vous allez payer en plus du prix d’achat du bien immobilier. Ce taux est la rétribution que la banque se verse pour supporter le risque de vous prêter de l’argent. Deux grandes familles de taux existent :
Le taux fixe est le plus courant. Un taux fixe offre une visibilité complète du coût des intérêts sur la totalité de la durée du contrat, puisque par définition il ne varie pas. L’inconvénient ? En cas de baisse importante des taux de crédit, vous devrez renégocier votre crédit avec votre banque, sans certitude d’obtenir satisfaction.
Le taux variable évolue annuellement en fonction d’un indice. Ce taux est systématiquement moins élevé que le fixe en début de prêt, mais il peut grandement évoluer au gré de la volatilité des marchés. Ce taux est particulièrement avantageux pour un emprunt de courte durée (6 ans maximum), par exemple si vous avez un apport important. Mais puisque nous imaginons ici que ce n’est pas le cas, ce taux s’applique sur un long terme et occasionne un risque de hausse de vos mensualités.
A partir de ces deux grandes familles, il existe des variantes dans les taux. Discutez-en avec votre banquier pour en savoir plus et pouvoir faire le meilleur choix.
Le type de prêt
Le type de prêt correspond à la nature du crédit : il détermine comment vous allez rembourser, avec quelles mensualités et avec quelles modifications possibles au cours du contrat.
Le prêt amortissable, le plus courant, consiste à rembourser immédiatement à la fois des intérêts et du capital. En début d’emprunt, les mensualités comportent surtout des intérêts et peu de capital ; en fin d’emprunt, beaucoup de capital et peu d’intérêts.
Le prêt à paliers, également « amortissable », stipule que la durée de remboursement est divisée en deux périodes distinctes avec des mensualités aux montants différents. Imaginez qu’à défaut d’avoir un apport financier pour votre crédit, vous obtenez au cours du contrat un belle augmentation de salaire : vous pourrez alors payer des mensualités plus élevées et réduire la durée totale de remboursement.
Le prêt lissé vous assure de conserver un taux d’endettement acceptable quoi qu’il advienne. Mais son intérêt consiste surtout en la souscription d’un second crédit lorsque vous en avez déjà un.
Le prêt relais s’adresse aux propriétaires qui veulent acquérir un nouveau bien immobilier sans avoir à revendre leur bien existant.
Enfin, avec le prêt in fine, vos mensualités ne remboursent que les intérêts. Vous remboursez le capital en une seule fois à la fin du contrat.
Regardez également les nombreuses aides au prêt immobilier qui peuvent s’adapter à vos besoins et vous permettre de moduler votre type de prêt ou votre taux d’emprunt.
Le prêt immobilier sans apport : ce qu’il faut garder à l’esprit
Contracter un prêt immobilier sans apport a pour corollaire une durée de remboursement plus longue. Veillez donc à bien évaluer cette durée en fonction de votre capacité d’emprunt, afin de trouver le meilleur équilibre : payer des mensualités qui ne vous étouffent pas financièrement tout en n’étirant pas votre durée de remboursement sur un trop grand nombre d’années.
N’oubliez pas : calculez, comparez, demandez l’avis d’un courtier, renseignez-vous convenablement. Enfin, pensez que le paiement des frais annexes, correspondant aux frais de dossier, aux frais de notaire et aux intérêts intercalaires, est soumis à des règles déterminées par la loi Scrivener. Une protection supplémentaire pour l’emprunteur.
Locataire, vous avez des droits. Les associations de défense des locataires vous viennent en aide si ces droits sont bafoués. Charges qui augmentent sans raison valable ? Durée de préavis non conforme ? Clauses douteuses sur votre bail ? Les associations dédiées vous indiquent toutes les démarches à suivre, peuvent trouver un arrangement à l’amiable avec le propriétaire ou, si la situation s’emballe, vous accompagner en justice.
Locataires & propriétaires
Quand on est locataire, faire valoir ses droits n’est pas toujours chose aisée. Face à la crise du logement en France, les locataires préfèrent souvent passer sur les irrégularités des propriétaires pour ne pas prendre le risque de faire capoter leur candidature de location ou, s’ils ont déjà signé un bail, finir par se retrouver à la rue.
En effet, devant un propriétaire qui lors d’un dépôt de dossier vous réclame des garanties qui sortent des limites de la loi – verser trois mois de salaire d’avance, gagner quatre fois le montant du loyer et pouvoir justifier de deux garants différents –, vous vous retrouvez quasiment impuissant.
Mais une fois le bail signé, vous devenez locataire et êtes dès lors investi de droits inaliénables. Confronté à un bailleur peu consciencieux qui prend des décisions injustifiées, c’est trop souvent la méconnaissance de ces droits qui vous empêche d’agir. C’est à ce moment-là qu’une association de défense des locataires entre en jeu.
Pourquoi faire appel à une association de défense des locataires ?
Les raisons pour lesquelles un locataire peut être amené à faire appel à une association de défense sont nombreuses. Voici quelques cas :
Augmentation non prévue du loyer ou des charges locatives : si le bailleur n’a pas respecté le délai de préavis de 6 mois ou qu’il n’a pas justifié l’augmentation du loyer ou des charges par exemple,
Préavis non conforme à la règle établie par le bail,
Vente du bien occupé : si le propriétaire n’a pas informé le locataire par une lettre recommandée avec accusé de réception ou si le propriétaire ne respecte pas le droit de préemption du locataire par exemple,
Travaux qui n’ont pas été annoncé au locataire en amont : si le locataire n’a pas été prévenu 3 mois auparavant par exemple,
État des lieux qui tourne mal
Mauvaise volonté du propriétaire
Problème dans le logement que le propriétaire ne veut pas prendre en charge (dégât des eaux, panne d’un appareil électroménager dans le cas d’une location meublée…)
Etc.
L’association de défense des locataires : ses missions
Tous les locataires peuvent demander le soutien d’une association de défense dédiée, qu’ils occupent une maison ou un appartement, ou qu’ils louent un box ou un garage. Les missions de l’association de défense des locataires sont alors les suivantes :
Donner des conseils juridiques
Trouver des solutions amiable en cas de litige entre le locataire et son propriétaire, par exemple en fournissant au locataire les arguments nécessaires ou en écrivant directement au propriétaire
Accompagner dans les premières étapes d’une procédure judiciaire (si l’association n’a pas les statuts nécessaires pour aller en justice)
Aider le locataire à aller en justice : si l’association est membre de la CNC (Commission nationale de concertation) ou qu’elle est mandatée pour le faire, elle peut demander réparation devant les tribunaux civils au nom des locataires
Favoriser les échanges entre locataires et propriétaires lors des plans de concertation locative
Conclure des accords collectifs de location avec les bailleurs, au niveau national ou départemental via les commissions de concertation
Quelle association de défense des locataires choisir ?
Il existe différentes tailles d’associations de défense des locataires : les plus grandes ont des instances nationales et des permanences locales. Mais il existe aussi des associations plus réduites qui peuvent vous venir en aide pour du conseil juridique.
Voici une liste des associations les mieux connues :
La Confédération syndicale des familles (CSF). Elle à disposition des locataires qui ont besoin de conseils. Ses membres peuvent accompagner les locataires lors de l’état des lieux.
Solidarités Nouvelles pour le logement (SNL). Une association qui contribue à la création de logements, accompagne les locataires dans leurs démarches, et leur trouve le cas échéant des solutions de relogement durable dans le parc locatif de droit commun.
Locataire, pour mieux connaître vos droits, savoir vous défendre contre les irrégularités d’un contrat de location ou, le cas échéant, aller en justice, contactez l’association de défense des locataires la plus proche de chez vous. Ses membres sont là pour vous venir en aide en toutes circonstances.
